房地产经纪人

第二节 城 市 规 划

一、城市规划相关术语和指标

城市规划是关于城市的未来发展、空间布局和各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图。城市规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。在房地产经纪活动中，有必要了解城市规划相关术语和指标。

(1)用地性质：是指规划用地的使用功能，通俗地说就是土地用途。

(2)用地面积：是指规划地块划定的面积。在实际中，要分清项目规划占地面积以及其中的建设用地面积和代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。

(3)建筑限高：是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制。

(4)建筑密度：也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即：

例如，某个居住区的建筑密度，是指该居住区用地内各类建筑物的基底总面积占居住区用地面积的比率。建筑密度是反映环境质量的一个重要指标，着重于平面二维的环境需求，保证一定的旷地和绿地。对某个居住区来说，建筑密度越小，说明该居住区的活动场所、绿地等面积越大，也就意味着其居住环境质量越高。因此，对住宅使用人来说，一般情况下建筑密度越小越好。

(5)容积率：是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，即：

其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和;建筑用地面积是以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准，不含代征地面积。例如，某宗建设用地总面积为10 000㎡ ，该用地内各类建筑物的总建筑面积为25 000㎡ ，则容积率为2.5。容积率也是反映建筑密度和环境质量的一个重要指标。对住宅使用人来说，一般情况下容积率越低越好。

(6)绿地率：是指城市一定地区内各类绿地面积的总和占该地区总面积的比率(%)。例如，某个居住区的绿地率，是指该居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率。居住区绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)。绿地率是反映环境质量的一个重要指标。对住宅使用人来说，一般情况下绿地率越高越好。

(7)绿化覆盖率：简称绿化率，是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率(%)，或者说是全部绿化种植垂直投影面积与占地面积的百分比。因此，树的影子也被算入绿化覆盖面积。绿化覆盖率一般大于绿地率，在实际中要注意两者的区别，避免混淆和误解。

(8)建筑间距：是指两栋建筑物(如两幢住宅楼)外墙面之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。对住宅使用人来说，一般情况下建筑间距越大越好。

(9)交通出入口方位：是指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。

(10)停车泊位：是指地块内应配置的停车位数量。

(11)用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

(12)道路红线：是指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线就是建筑红线，任何建筑物(包括台阶、雨罩)不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

(13)建筑控制线：也称为建筑红线，是指建筑物基底位置的控制线。

(14)建筑后退红线距离：是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

(15)城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。城市绿线范围内的用地不得改作他用;在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

(16)城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。在城市紫线范围内禁止对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建，损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施。

(17)城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

(18)城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

此外，还有专门用于居住区规划的人口毛密度、人口净密度等指标，它们将在本节后面的“城市居住区综合技术经济指标”中介绍。

二、城市居住区的区位选择

一套住宅通常位于某个居住区内。城市居民一生中约有2/3以上的时间是在居住区内度过的。城市居住区应能为城市居民提供一个满足其日常物质和文化生活需要的安全、卫生、安静、方便、美观的居住生活环境。在城市规划中，为了合理布置居住和工业用地，最大限度减轻有害工业对居住区的污染，通常利用风玫瑰图，一般情况下可根据最小风频原则进行布局，即对空气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧，居住区应布置在全年最小风频风向的下风侧或最大风频风向的上风侧，即通常所说的“上风上水”，因为这个方位全年受污染的几率最小。

三、城市居住区的规模和规划布局类型

城市居住区的规模有建筑规模、用地规模、人口规模。建筑规模是指居住区的总建筑面积或房屋幢数、住宅套数。用地规模是指居住区的总用地面积。人口规模是指居住区的居住总户数、居住总人数。

城市居住区根据居住户数或人数，分为居住区、小区、组团三级。居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30 000～50 000人)相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。小区是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(10 000～15 000人)相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。组团是指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模(1 000～3 000人)相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。

居住区根据住宅层数，可分为低层居住区、多层居住区、高层居住区或各种层数混合的居住区。

居住区的规划布局类型，有居住区一小区一组团，居住区一组团，小区一组团，以及独立式组团等;其规划布局形态，常见的有片块式、轴线式、向心式、围合式、集约式等。

四、城市居住区的组成要素及规划布局

居住区的组成要素主要有住宅、公共服务设施、道路和绿地。居住区规划布局是居住区组成要素在居住区内的规划布置，使居住区成为有机整体，为居民创造良好的居住生活环境。

(一)居住区住宅的规划布置

住宅应布置在居住区内环境条件优越的地段。面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区(级)道路。在Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ建筑气候区，住宅布置主要应有利于住宅冬季的日照、防寒、保温和防风沙的侵袭;在Ⅲ、Ⅳ建筑气候区，住宅布置主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求;在丘陵和山区，住宅布置除考虑与主导风向的关系外，还应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响。老年人住宅宜靠近相关公共服务设施和公共绿地。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。

(二)居住区公共服务设施的规划布置

居住区公共服务设施也称为配套公建，是为满足居民物质和文化生活的需要而配套建设的，包括以下8类设施：①教育：如托儿所、幼儿园、小学、中学;②医疗卫生：如医院、门诊所、卫生站、护理院;③文化体育：如文化活动中心(站)、居民运动场馆、居民健身设施;④商业服务：如综合食品店、综合百货店、餐饮店、中西药店、书店、便民店;⑤金融邮电：如银行、储蓄所、电信支局、邮电所;⑥社区服务：如社区服务中心、治安联防站、居委会;⑦市政公用：如供热站或热交换站、变电室、开闭所、路灯配电室、燃气调压站、高压水泵房、公共厕所、垃圾转运站、垃圾收集点、居民停车场(库)、消防站、燃料供应站;⑧行政管理及其他：如街道办事处、市政管理机构(所)、派出所、防空地下室。

居住区所配套建设的公共服务设施的项目多少、面积大小及空间布局等，决定着居住生活的便利程度和质量。如果不配或少配，会给居民生活带来不便，晚建了也会给居民生活造成困难。衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是人均公建面积(公共服务设施建筑面积)和人均公建用地面积。但是，如果公共服务设施设置不当，也会不同程度地影响居民正常的居住与生活。因此，公共服务设施应合理设置，避免烟、气(味)、尘及噪声对居民的污染和干扰。

(三)居住区内道路的规划布置

居住区内道路分为居住区(级)道路、小区(级)路、组团(级)路和宅间小路。居住区(级)道路是一般用以划分小区的道路。小区(级)路是一般用以划分组团的道路。组团(级)路是上接小区路、下连宅间小路的道路。宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。此外，居住区内还可能有专供步行的林荫步道。

居住区内道路担负着分隔地块和联系不同功能用地的双重职能，其布置应有利于居住区内各类用地的划分和有机联系。居住区(级)道路是居住区的主要道路，用以解决居住区内外的交通联系，路面宽20～30m;小区(级)路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的交通联系，路面宽6～9m;组团(级)路是居住区内的支路，用以解决住宅组群的内外联系，路面宽3～5m;宅间小路是通向各住宅人口的道路，路面宽2. 5～3m。

居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连，以保证居住区与城市有良好的交通联系。居住区内的主要道路，特别是小区(级)路、组团(级)路，既要通顺又要避免外部车辆和行人的穿行;当公共交通线路引入居住区(级)道路时，应合理设置公共交通停靠站，尽量减少交通噪声对居民的干扰;应便于居民汽车的通行，同时保证行人、骑车人的安全便利。道路边缘至建筑物要保持一定距离，以避免一旦楼上掉下物品影响路上行人和车辆的安全等。

居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、停车库，并应符合下列规定：①居民汽车停车率(居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率)不应小于10%;②居住区内地面停车率(居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住户数的比率)不宜超过10%;③居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m;④居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。

(四)居住区内绿地的规划布置

居住区内绿地有公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。宅旁绿地是指住宅四旁的绿地。公共服务设施所属绿地是指居住区内的幼儿园、中小学、门诊所、储蓄所、居委会等公共服务设施四旁的绿地。道路绿地是指居住区内道路红线内的绿地。

居住区内绿地与居民关系密切，对改善居民生活环境具有重要作用，其功能主要有：改善小气候，净化空气，遮阳，隔声、防风、防尘，杀菌、防病，提供户外活动场地、美化环境等。一个优美的居住区内绿化环境，有助于人们消除疲劳、振奋精神，可为居民创造良好的游憩、交往场所。

衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。新区建设的绿地率不应低于30%，旧区改建的绿地率不宜低于25%。组团绿地不少于0.5 ㎡ /人，小区绿地(含组团)不少于1㎡/人，居住区绿地(含小区和组团)不少于1. 5㎡ /人。

五、城市居住区的技术经济指标

居住区技术经济指标是从量的方面衡量和评价居住区规划质量和综合效益的重要依据。居住区技术经济指标主要有：居住区规划总用地(分为居住区用地和其他用地，居住区用地又分为住宅用地、公建用地、道路用地、公共绿地)、居住户(套)数、居住人数、户均人口、总建筑面积(分为居住区用地内建筑总面积和其他建筑面积，居住区用地内建筑总面积又分为住宅建筑面积、公建面积)、住宅平均层数、高层住宅比率、中高层住宅比率、人口毛密度、人口净密度、住宅建筑套密度(毛)、住宅建筑套密度(净)、住宅建筑面积净密度、居住区建筑面积毛密度(容积率)、停车率、停车位、地面停车率、地面停车位、住宅建筑净密度、总建筑密度、绿地率。

由于居住区技术经济指标分析的是居住区内的状况，所以某些指标的含义可能与城市规划中的通常含义不完全相同。对上述居住区技术经济指标除在本节前面已有说明及一目了然的外，解释如下：

(1)居住区用地是住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地的总称。住宅用地是居住区用地中的一部分，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

(2)居住户(套)数是指居住区内可以容纳的总户(套)数。

(3)居住人数是指居住区内可容纳的总人数。

(4)户均人口是指居住区内平均每住户的人口数量(人/户)。

(5)住宅平均层数是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。

(6)高层住宅比率是指高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。

(7)中高层住宅比率是指中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。

(8)人口毛密度是指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/h㎡)。

(9)人口净密度是指每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/h㎡)。

(10)住宅建筑套密度(毛)是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/h㎡)。

(11)住宅建筑套密度(净)是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/㎡)。

(12)住宅建筑面积毛密度是指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面

积(万㎡/h㎡)。

(13)住宅建筑面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(万㎡/h㎡)。

(14)居住区建筑面积毛密度(容积率)是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万㎡/h㎡)或以居住区总建筑面积(万㎡)与居住区用地面积(万㎡)的比值表示。

(15)住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率(%)。

(16)总建筑密度也称为居住区建筑密度、建筑毛密度，是指居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率(%)。

在居住区技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。与住宅环境最密切的是住宅周围的空地率，习惯上以住宅建筑净密度来反映，即以住宅用地为单位(100%)，住宅周围的空地率=100%-住宅建筑净密度。居住区的空地率习惯上以总建筑密度来反映，即以居住区用地为单位(100%)，居住区的空地率=100%-总建筑密度。住宅建筑净密度和总建筑密度越低，其对应的空地率就越高，为环境质量的提高提供了更多的用地条件。绿地率是反映居住区内可绿化的土地比率，它为搞好环境设计、提高环境质量创造了物质条件。此外，住宅建筑面积净密度和居住区建筑面积毛密度(容积率)，也是控制居住区环境质量的重要指标。如住宅建筑面积净密度过大，即建房过多、住人过多，就会影响居住区环境质量。

（责任编辑：）