房地产经纪人

第三节 房地产市场供给与需求

房地产供给和需求理论(简称供求理论)是房地产市场运行和价格变动的基础理论。房地产市场波动，房地产价格(或租金，下同)高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产供给和需求这两种力量共同作用的结果，其中待租售的房地产(包括新建商品房等增量房地产和二手房等存量房地产)形成了房地产供给面，房地产需求者形成了房地产需求面。其余因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和价格变化，应首先分析它将如何影响房地产供给和需求。

一、房地产市场需求

(一)房地产市场需求的含义

房地产需求是指房地产需求者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买(或承租，下同)的数量。需求与通常所讲的需要既相关又不相同，其形成有两个条件：一是愿意购买，即有购买欲望;二是能够购买，即有支付能力。仅有第一个条件，只能被看作需要或欲望;仅有第二个条件，不能使购买行为发生。例如，对于一套总价为300万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中，甲家庭虽然需要，但是买不起;乙家庭虽然买得起，但是不需要;丙家庭既不需要，也买不起;丁家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丁家庭对这套住房有需求。因此，分清需要与需求是非常重要的。在确定(或调查、估计、预测)某种房地产的需求时，通常只考虑对其有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是没有限量的。

房地产市场需求是指在一定时间内，在每一价格水平下和一定市场上所有的房地产需求者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即某种房地产的市场需求是该种房地产需求者的需求总和。

(二)决定房地产需求量的因素

某种房地产的需求量是由许多因素决定的，其中比较重要的因素有下列几个。

1.该种房地产的价格水平

一般地说，某种房地产如果提价了，对其需求量会减少;如果降价了，对其需求量会增加。换句话说，较低的价格会带来较多的需求量。在理解这一点时，要区分这种“买低不买高”与后面将要讲到的预期未来价格涨落的情况不同。在预期未来价格涨落的情况下，人们往往是“买涨不买落”。除奢侈品外，其他商品的需求量与价格的关系一般也是价格越高，需求量越小;价格越低，需求量越大。由于需求量与价格反方向变化的这种关系很普遍，所以称为需求规律。

2.消费者的收入水平

因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对大多数正常商品来说，当消费者的收入增加时，会增加对该种商品的需求;反之，会减少对该种商品的需求。但对某些低档商品来说，其需求量可能随着人们收入的增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。

3.人口数量或家庭数量

人口数量或家庭数量决定着市场规模大小，直接影响着房地产每一价格水平下的需求量。如果其他条件相同，人口数量或家庭数量的增加，会带来相应的需求量增加。

4.消费者的偏好

消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱、缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配其在使用价值相同或相似的替代品之间的选择。某种房地产的替代品，是能够满足相同或相似需要、可替代该种房地产的其他房地产，如郊区住房与城区住房之间、保障性住房与普通商品住房之间，新建商品房与二手房之间存在一定的替代关系。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加;反之，该种房地产的需求就会减少。例如，如果城市居民偏好于郊区住房，出现了向郊区迁移的趋向，则对郊区住房的需求就会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。

5.相关物品的价格水平

某种房地产的价格虽然不变，但与它相关的物品价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是该种房地产的替代品和互补品。在替代品的房地产之间，如果一种房地产的价格不变，而另一种房地产的价格上涨，则消费者就会把需求转移到这种价格不变的房地产上，从而该种房地产的需求会增加。反之，该种房地产的需求会减少。

某种房地产的互补品，是与该种房地产相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，郊区住房和高速公路收费，商业、办公用房和与其配套的停车场。在互补品之间，如果一种物品的消费多了，则另一种物品的消费也会多起来。因此，当一种房地产的互补品价格降低时，对该种房地产的需求会增加，如郊区住房，当降低或取消连接它与城区的高速公路收费时，对其需求会增加;反之，对其需求会减少。

6.消费者对未来的预期

消费者的行为不仅受当前的许多因素影响，还受他们对未来预期的影响。例如，消费者对房地产的现时需求不仅取决于现在的房地产价格水平和消费者收入水平，还取决于他们对未来房地产价格和自己收入的预期。在未来价格预期方面，消费者都有“买涨不买落”的心理。因此，当消费者预期房价未来会上涨时，就会愿意购买，从而增加对房子的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”;反之，就会放弃购买、持币观望，从而减少对房子的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。在未来收入预期方面，当消费者预期自己的收入未来会增加时，就会增加对房地产的现时需求;反之，就会减少对房地产的现时需求。

由上可知，在其他条件不变的情况下，当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当家庭数量较多时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品价格较高或互补品价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨或其收入未来会增加时，该种房地产的现时需求通常会增加;反之，该种房地产的现时需求通常会减少。

二、房地产市场供给

(一)房地产市场供给的含义

房地产供给是指房地产供给者在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售(或出租，下同)的数量。供给的形成有两个条件：一是房地产供给者愿意供给;二是房地产供给者有能力供给。例如，在住房限购的情况下，虽然一些人拥有多套住房，但不愿意出售，因为卖了之后不能再买了。再如，在新建商品住房限价的情况下，有的房地产开发企业认为房价太低而不愿意出售了。有时虽然房地产供给者对某种房地产有提供出售的愿望，但由于资金、技术、资质、政策等原因而没有提供出售的能力，如在住房限售的情况下，所以也不能形成有效供给，就不能算作供给。

房地产市场供给是指在一定时间内，在每一价格水平下和一定市场上所有的房地产供给者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量，即某种房地产的市场供给是该种房地产供给者的供给总和。

在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为：

潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+其他种类的房地产转换为该种房地产量+新开发量

(二)决定房地产供给量的因素

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中比较重要的因素有下列几个。

1.该种房地产的价格水平

一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产会越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多;反之，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格同方向变化的这种关系，称为供给规律。

2.该种房地产的开发成本

在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，如土地、建筑材料、建筑设备、建筑人工等价格或费用上涨时，房地产开发利润率会下降，从而会使该种房地产的供给减少;反之，会使该种房地产的供给增加。

3.该种房地产的开发技术水平

在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。

4.房地产供给者对未来的预期

如果房地产供给者对未来的房地产市场看好，如预测房价未来会上涨，则房 +地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产供给者会把现有的房地产留着不卖、“捂盘惜售”，从而会减少房地产的现时供给;反之，如果他们对未来的房地产市场不看好，则结果会相反，

由上可知，在其他条件不变的情况下，当一种房地产的价格较高时，当该种房地产的开发成本较低或开发技术水平提高时，当房地产供给者预期该种房地产的价格未来会下跌时，该种房地产的现时供给通常会增加;反之，该种房地产的现时供给通常会减少。

需要指出的是，由于土地总量不能增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断、房地产开发期较长、房地产不可移动导致其不能在地区间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大不同，不能随着房地产价格的涨跌变化及时进行增减调整。即在较短时间内，房地产开发企业要根据房价上涨或下跌及时增加或减少供给量，都存在着较大困难。但在较长时间内，房地产开发规模的扩大、缩小都是可以实现的，供给量可以对最初的房价变化作出较有效的反应。房屋租赁市场也是如此，在较短时间内，由于用于出租的房屋数量是固定的，需求的增加只会提高房租。但在较长时间内，并且在房租缺乏管制的情况下，较高的

房租会刺激人们改造现有的房屋和建造新的房屋，于是房屋供给会增加。

三、房地产供求关系

由于只有交易双方一致同意才能成交，所以房地产交易的价格和数量，必须是供求双方都愿意并且能够接受的价格和数量。房地产均衡价格是房地产需求量与供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场力量的作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动回到均衡价格水平。例如，当供给大于需求时，会出现过剩，导致卖者之间竞争，从而会迫使价格下降;而当需求大于供给时，会出现短缺，导致买者之间竞争，从而会迫使价格上涨。

均衡价格理论表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素的影响脱离了均衡价格，则会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间竞争，从而会使价格下降或上涨，并趋向于均衡价格。

综上所述，房地产价格和房地产供求是相互影响的。从房地产价格对房地产需求量的影响看，房地产需求量与房地产价格反方向变化，即价格降低，需求量增加;价格提高，需求量减少。从房地产价格对房地产供给量的影响看，房地产供给量与房地产价格同方向变化，即价格上涨，供给量增加;价格下降，供给量减少。从房地产需求对房地产价格的影响看，房地产价格与房地产需求同方向变化，当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨;如果需求减少，则价格下降。从房地产供给对房地产价格的影响看，房地产价格与房地产供给反方向变化，当需求一定时，如果供给增加，则价格下降;如果供给减少，则价格上涨。例如，挂牌出售的二手房多了，在其他因素不变的情况下，这些更多的二手房只能以较低的价格才能卖掉;反之，则价格上涨。

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