房地产经纪人

第五节 房地产市场波动与调控

一、房地产市场波动

实行市场调节价的商品，其市场价格和成交量会随着时间而变化。没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。只要是市场，就会有波动，房地产市场也不例外。

反映房地产市场变化状况的指标主要有成交价和成交量。一般来说，成交量比成交价对市场的反应敏感，即成交量比成交价变化快、变化大，从而对房地产经纪行业产生很大的影响，甚至使其“饱一顿饿一顿”，因为房地产经纪佣金收入与成交量密切相关。因此，房地产市场平稳健康发展有利于房地产经纪机构和经纪人员，特别是符合其长期利益。此外，从中国过去的情况看，总的来说，房地产市场无论是由冷转热，还是由热转冷，成交量的变化一般领先于成交价的变化，即所谓“量在价先”。当成交量不断放大时，反映市场趋热，随后价格往往会上涨;而当成交量不断萎缩时，反映市场趋冷，随后价格往往会下跌。

具体的成交量和成交价的互动变化，按照市场由冷转热再转冷的过程，可细分为以下阶段：①量升价稳，即成交量逐渐回升，导致成交价企稳;②量升价涨，即成交量继续上升，导致成交价开始上涨;③价涨量升，即成交价不断上涨，在“买涨不买落”下，成交量进一步上升;④价涨量缩，即成交价进一步上涨，在“购买力有限”下，成交量开始萎缩;⑤量缩价滞，即成交量继续萎缩，导致成交价不再上涨;⑥量缩价跌，即成交量进一步萎缩，导致成交价下跌;⑦价跌量缩，即成交价进一步下跌，导致成交量再次萎缩;⑧价跌量稳，即成交价更进一步下跌，许多人认为价格已跌至底部，纷纷入市，导致成交量企稳。

二、房地产市场周期

(一)房地产市场周期的含义

西方学者通过对成熟的房地产市场的长期观察与研究认为，房地产市场存在周期性波动或景气循环现象。当然，这种周期性波动不是数学上的严格意义的周期变化，也不像春、夏、秋、冬季节变换那样有规律，而是大体上每隔若干年出现市场行情的上升和下降交替变化，即经过一段时间的上升之后出现下降，下降到一定程度之后又出现上升的现象。

一个完整的房地产市场周期如图4-1所示，一般会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。图中的A-B为繁荣阶段，B-C为衰退阶段，C-D为萧条阶段，D-E为复苏阶段;最高点B称为波峰(顶峰)，是市场由盛转衰的转折点，此后市场进入下行期;最低点D称为波谷(或谷底)，是市场由衰转盛的转折点，此后市场进入上升期。市场从一个波峰到另一个波峰，或者从一个波谷到另一个波谷，就是一次完整的市场周期。

(二)房地产市场周期不同阶段的特征

1.繁荣阶段的主要特征

在繁荣阶段，需求在复苏阶段的基础上继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在繁荣阶段的后期，需求出现减少的势头。由于自用性需求大部分已在复苏阶段释放，所以繁荣阶段可描述为“投机、投资性需求夹杂着自用性需求增加的时期”。繁荣阶段的主要特征有：先是成交量和成交价均快速上升，成交量在达到峰值后回落，价格涨势逐渐趋缓;房价以比房租明显快的速度上涨，存量房换手快，交易量大;大批房地产开发项目开工;房屋空置率经历着在复苏阶段的基础上继续下降，到繁荣阶段后期开始上升的过程。

2.衰退阶段的主要特征

在衰退阶段，由于房价涨到顶峰，期望通过买进卖出价差获利的投机性需求减弱，通过租金收回投资并获取收益也不一定划算，所以投机、投资性需求减少;与此同时，在繁荣阶段大量开工的房地产开发项目陆续建成并投放市场，从而出现房地产供过于求，房价开始下降。衰退阶段的主要特征有：新房销售困难;投机、投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手;房价以比房租明显快的速

度下降;房屋空置率不断上升。

3.萧条阶段的主要特征

在萧条阶段，需求继续减少，新的供给很少产生或不再产生。萧条阶段的主要特征有：成交量很小，市场非常冷清;房地产开发项目开工率低;自用性需求依市场惯性减少，房租下降。

4.复苏阶段的主要特征

在复苏阶段，需求温和增加，且在初期主要是自用性需求的恢复性增加，因此多发生在经济复苏时期。由于自用性需求恢复，需求温和放量，库存逐渐消化，市场逐渐由供过于求转向供求平衡，房价也逐渐企稳回升。随着房价的回升，房地产的投资、投机性需求开始出现。因此，复苏阶段可描述为“自用性需求夹杂着投资、投机性需求增加的时期”。复苏阶段的主要特征有：成交量和成交价同向变化，都是从底部回升，温和放大，成交量先于价格启动，房屋特别是存量房的租金和价格几乎同步上涨。另外，在复苏阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平;之后，随着需求的不断增加，空置率逐渐下降;到复苏阶段的后期，空置率下降到正常水平。

三、房地产市场调控

根据房地产市场运行状况和宏观经济发展状况，为促进房地产市场平稳健康发展，拉动经济增长(如“保增长”“稳增长”)或抑制经济过热，防范化解风险等，中央和地方政府过去出台了许多房地产市场调控政策措施，对房地产市场进行干预，甚至“救市”或“打压”。未来，还有可能出台一些新的政策措施，也可能会放松或停止目前正在实施的某些政策措施。这些政策措施可分为金融、税收、土地供应、住房保障和其他方面的政策措施。它们又可分为抑制房地产市场(如抑制房价上涨或导致成交量减少)和刺激房地产市场(如稳定房价或导致成交量增加)的政策措施。这些政策措施会导致房地产成交量、成交价的变化。特别是成交量，从过去房地产市场调控结果看，它是反应最敏感(变化最快、最大)的。

(一)房地产金融政策措施及其影响

这方面的政策措施包括：收紧或放松个人住房贷款，如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控或放开;提高或降低个人住房贷款最低首付款比例、贷款利率、最高贷款额度，延长或缩短最长贷款期限;实施差别化住房信贷政策，如区分首套住房贷款和第二套(及以上)住房贷款的最低首付款比例和贷款利率，严格或宽松认定第二套住房贷款等。

房地产交易金额很大，购买人通常需要贷款，房地产金融特别是个人住房信贷政策措施，通过影响购买人的支付能力而影响房地产需求，从而对房地产价格和成交量有很大影响。例如，降低个人住房贷款最低首付款比例、贷款利率，提高最高贷款额度，延长最长贷款期限，宽松认定第二套住房贷款，会提高购房人的支付能力，从而会导致住房需求增加;反之，会导致住房需求减少。

(二)房地产税收政策措施及其影响

这方面的政策措施包括：加大房地产交易环节税收(如增值税、契税、所得税)或给予房地产交易环节税收优惠，如对出售住房所得征收或减免个人所得税，提高或下调住房转让增值税免征年限，上调或下调计税价格或纳税指导价;增加房地产持有环节税负，如对个人住房开征房地产税等。

房地产交易环节的税收关系到房地产交易成本，应由卖方缴纳的税收还可能转嫁给买方而变相成为房价的一部分，如目前卖房人通常要求“净得价”。房地产持有环节的税收关系到房地产持有成本，会增加或减少房地产持有期间的负担或收益。因此，房地产税收政策措施对房地产价格和成交量有很大影响。例如，将住房转让增值税免征年限由2年提高到5年，即把个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售免征增值税，改为个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售才能免征增值税，会增加住房交易成本，从而会抑制房价上涨，导致成交量减少;反之，将住房转让增值税免征年限由5年下调至2年，会导致成交量增加，稳定房价或刺激房价上涨。再如，2013年2月26日国务院办公厅发出《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013] 17号)，规定对出售自有住房依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。该通知发布后，人们为避免缴纳高额的个人所得税而急卖急买，导致该年3月份的存量住房交易量暴增。

(三)土地供应政策措施及其影响

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这方面的政策措施包括：增加或减少土地供应规模，如增加住房用地供应总量，严控新增土地供应指标;调整土地供应结构或比例(包括调整商品住房用地和保障性住房用地比例、高档商品住房用地和普通商品住房用地比例)，如提高中小套型普通商品住房用地供应比例，严格限制低密度、大套型和高档商品住房用地供应;提高或降低出让地价水平，如采取“限房价、竞地价”“限地价、竞保障性住房面积”“限地价、竞房价”，设定土地出让最高报价等方式控制地价水平;利用集体建设用地建设租赁住房等。

土地是开发商品房的“原材料”，并因土地一级市场由政府独家垄断供应，政府的土地供应政策措施(如年度国有建设用地供应计划)决定着土地供应的数量、区位、价格等，对房地产市场有很大影响。一般来说，增加商品房用地供应的政策措施，会增加未来的商品房供给，从而会抑制房价上涨;反之，会刺激房价上涨。

(四)住房保障政策措施及其影响

这方面的政策措施包括：调整商品住房和保障性住房供应比例，增加或减少保障性住房建设，实施公租房货币化等。

商品住房和保障性住房都是满足人们的居住需要，虽然它们的供应对象有所不同，但之间仍然存在着一定的此消彼长关系。因此，保障性住房建设力度及有关政策措施对房地产市场有较大影响，如较高的保障性住房供给会降低商品住房需求，反之会增加商品住房需求。再如，实施公租房货币化有利于增加商品住房需求。

(五)其他方面的政策措施及其影响

其他方面的政策措施包括：住房限购(包括限购区域范围、限购住房类型、购房资格条件、限购套数等，如提高或降低非本地居民在购房所在地的个人所得税或社会保险缴纳年限等购房资格条件)、限售(如自取得不动产权证之日起5年内禁止转让)、限价，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，购房入户政策(如是否给购房人落户)，外国人购房限制等。

这些政策措施对房地产市场的影响通常最为直接，如住房限购会直接减少住房需求，住房限售会直接减少住房供给，而如果放松或放开住房限购、限售，则会导致相反的结果。

复习思考题

1.房地产经纪人员为什么要学习房地产市场及其运行知识?

2.什么是市场和房地产市场?

3.如何区分有形市场和无形市场?

4.房地产市场的要素有哪些?

5.房地产市场有哪些作用和特点?

6.为什么说房地产市场是地区性市场?地区性市场意味着什么?

7.房地产市场参与者有哪些?他们在房地产市场中分别扮演什么角色?

8.现实中人们买房和卖房的具体情形分别有哪些?

9.房地产出售人、出租人、购买人、承租人的具体诉求分别有哪些?

10.房地产市场有哪些分类?这些分类有何现实意义?

11.卖方市场和买方市场的含义是什么?房地产市场从卖方市场转变为买方市场会带来哪些变化?

12.什么是房地产需求?需求与需要有何异同?

13.决定房地产需求的基本因素有哪些?它们是如何影响房地产需求的?

14.什么是房地产供给?

15.决定房地产供给的基本因素有哪些?它们是如何影响房地产供给的?

16.什么是供求均衡和均衡价格?其形成机制是什么?

17.什么是市场竞争?

18.市场中有哪些方面的竞争?其竞争的结果如何?

19.市场结构有哪几种?各自的特征是什么?

20.了解房地产市场结构有何实际意义?

21.房地产市场为何与其他市场一样必定是不断变化的?

22.房地产市场周期可划分为哪几个阶段?各阶段的主要特征是什么?

23.房地产成交量为何对房地产市场调控政策措施反应最敏感?

24.为何房地产市场变化特别是成交量的变化对房地产经纪行业影响很大?

25.为什么说房地产市场平稳健康发展对房地产经纪机构和经纪人员有利?

26.房地产市场调控政策措施有哪些?它们对房地产价格和成交量有什么影响?

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