房地产经纪人

第五章 房地产价格及其评估

房地产价格的高低直接关系到房地产交易双方的切身利益，交易双方对价格通常都很在意，甚至斤斤计较。因此，价格高低是决定交易能否成功及成交速度快慢的一个重要因素。要做好房地产经纪专业服务，应熟悉当地的房地产市场价格行情和走势，了解房地产价格影响因素和必要的价格评估知识，能较准确、快速地给出拟卖或拟买房地产的市场参考价，为卖方确定和调整挂牌价，为买方出价，或者为买卖双方协商议价等提供咨询服务。为此，本章介绍房地产价格的含义、特点、主要种类、影响因素和基本评估方法等。

第一节 房地产价格概述

一、房地产价格的含义

房地产价格是和平地取得他人的房地产所支付的代价(如金钱或实物)。它通常用货币来表示，一般也是用货币来支付。

房地产与其他商品一样，之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。

使用价值是指物品能用来满足人们的某种需要，如水能够解渴，粮食能够充饥，住宅能够居住。房地产如果没有使用价值，人们就不会产生占有它的要求或欲望，更不会花钱去购买或租用它，因此也就不会有价格。

稀缺性是指物品的数量还没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它，因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅意味着它是不能自由取用的，即不付出一定的代价就不能得到，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。一种物品仅有使用价值还不能使它有价格，因为如果该种物品的数量丰富，随时随地都可以自由取用，像空气和某些地方的水那样，尽管对人们至关重要——没有它们，人就无法生存，但也不会有价格。房地产显而易见是一种稀缺的物品。并且，稀缺性对价格的影响作用是很大的，俗话说“物以稀为贵”。

有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不仅愿意购买，而且有能力购买。仅有需要而无支付能力(即想买但没有钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。

二、房地产价格的特点

房地产价格与家具、家电等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：①都是价格，用货币来表示;②都有波动，受供求因素的影响，随着时间而变化;③都是按质论价，即优质高价、劣质低价。房地产价格与一般商品价格的不同之处，即为房地产价格的特点，主要有：与区位密切相关、实质上是权益的价格、同时有买卖价格和租赁价格、易受交易者的个别情况影响、形成的时间通常较长、包含的内容复杂多样。

(一)与区位密切相关

一般商品由于可以移动，其价格与区位关系不大。房地产由于不可移动，其价格与区位密切相关。在质量、产权、户型等其他状况相同的情况下，区位较好的房地产，价格较高;区位较差的房地产，价格较低。商铺尤其如此，甚至有“一步三市”之说。从一个城市来看，房地产价格总体上是从市中心向郊区递减。但许多城市不是单中心的，在若干个中心或分中心会出现房地产价格“高地”。一些好的公共服务设施的存在，也会导致房地产价格高起，例如教育质量高的中小学附近的住房价格，地铁、公交等交通站点或沿线附近的房地产价格，也会明显高于其他位置的房地产价格。而某些厌恶性设施或项目，例如传染病医院、垃圾站、火葬场或有噪声等污染的工厂，会导致周边房地产价格低落。

(二)实质上是权益的价格

一般商品是动产，其物权的转让通常是依照法律规定交付，因此其价格一般是商品本身的价格。房地产是不动产，其物权的转让是依照法律规定登记，因此房地产在买卖中转移的不是其实物，而是其房屋所有权或建设用地使用权。实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至实物状况较好的，因权益较小或权利受到过多、过大限制，如违法建筑、权属不清晰、土地使用期限很短等，其价格较低，甚至没有价值;反之，实物状况虽然较差，但因权益较大，如产权清晰、完全，甚至可更新改造、改扩建、改变用途或可重新开发利用，其价格较高。因此，从这种意义上讲，房地产价格实质上是房地产权益的价格。

(三)同时有买卖价格和租赁价格

一般商品由于价值不很大，使用寿命较短，许多还是一次性使用或消费，所以主要发生买卖行为，其价格主要是买卖价格。房地产由于价值较大、寿命长久，所以同时存在买卖和租赁两种交易方式、两种交易市场。公寓、商铺、写字楼、标准厂房、仓库等类房地产，甚至以租赁为主。因此，房地产同时有两种价格：一是其本身有一个价格，即买卖价格，简称价格;二是使用其一定时间的价格，即租赁价格，简称租金。房地产价格由此又有广义的价格(包括买卖价格和租赁价格)和狭义的价格(仅指买卖价格)之分。就具体一宗房地产的价格与租金的关系来看，类似于一笔存款的本金与利息的关系。就市场上房价与房租的关系来看，一般来说，房价和房租之间是正相关的，但由于买卖与租赁具有一定的替代关系，如买房的人多了，租房的人就少了，或租房的人多了，买房的人就少了，在短期内房价与房租的变化有时是反向的。

(四)易受交易者的个别情况影响

一般商品由于批量生产，具有同质性，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者的个别情况所左右。房地产由于各不相同，且不能搬到同一处进行比较，要了解房地产只有到实地查看;而且由于房地产价值较大，相似的房地产一般只有少数几个卖者和买者，有的房地产甚至只有一个卖者和一个买者，所以房地产价格通常随着交易的需要而个别形成，并容易受交易者的个别情况(如议价能力，卖方急需现金，买方的偏好、财力、感情冲动等)的影响。

(五)形成的时间通常较长

一般商品因为相同的很多，相互之间可比性较强，且价值不很大，所以其价格形成的时间通常较短。房地产因为各不相同，相互之间可比性较差，加上价值较大，除非在房地产市场过热导致非理性抢购的情况下，人们对房地产交易一般是很慎重的，即使是房地产中可比性最好的成套住宅，从其挂牌出售到交易完成，通常也需要个把月的时间。因此，房地产价格一般难以在短时间内达成。

(六)包含的内容复杂多样

房地产价格包含的内容复杂多样，造成表面上看似状况差异不大的房地产，价格相差较大，而价格相同或相差不大的房地产，其状况却差异较大。这是因为房地产交易的税费种类较多，不同交易者享受的税费优惠不同，交易中买卖双方商定的税费负担方式不同，购买者的融资条件不同(如首付款比例、贷款利率、贷款期限等不同)、付款方式不同，甚至交易对象包含的财产范围不同等。例如同一套住房，卖方过去购入的时间不同、目前拥有的住房套数不同，出售所需缴纳的增值税、个人所得税会有所不同;买方目前拥有的住房套数不同，购买所需缴纳的契税会有所不同，贷款的首付款比例和利率也会有所不同;交易中买卖双方可能商定交易税费全由买方负担，或全由卖方负担，或各自负担各自的;交易价款可能一次性付清，也可能分期支付;可能附赠有家具、车位等。所有这些，都使得成交价格包含的内容不同。

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