房地产经纪人

第二节 房地产价格的主要种类

一、挂牌价格、成交价格和市场价格

(一)挂牌价格

挂牌价格简称挂牌价，是指出售房地产时公开标出的要价，即公布的卖方的要价或报价、开价。它不是成交价，且通常高于成交价。

挂牌价应真实，并定得合理。就挂牌价真实来说，它应是卖方自己确定或者房地产经纪人员建议、卖方认可的报价。挂牌价如果不真实，特别是为了揽客而故意标出明显低于正常市场价格的挂牌价，虽然一时可以吸引人们来询问，但会让人有上当受骗的感觉，最终会对房地产经纪机构和人员不利。就挂牌价定得合理来说，挂牌价如果定得过高，会无人问津，长期卖不出;而如果定得过低，则会低卖，使卖方利益受损。

挂牌价通常随着市场行情而上下变动，如挂牌价一开始可能定得较高，但经过一段时间无人问津后，卖方只得降价求售，从而会调低挂牌价;而当意向购买者较多或市场越来越火热时，卖方可能会调高挂牌价。挂牌价与成交价之差，称为议价空间。就市场上整体的议价空间来看，如果不断缩小，则通常说明市场向好;而当市场向差时，通常一方面挂牌价会降低，另一方面议价空间会扩大。

(二)成交价格

成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。它是已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而有所不同。

理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要价、买方出价和买卖双方成交价三者的关系有所了解。卖方要价是卖方出售房地产时所愿意接受的价格。因卖方总想多卖钱，卖方出售房地产时会有一个可以接受的最低价(简称最低要价)，当买方的出价不低于这个最低价时卖方才会出售，卖方的心态是在该价格之上越高越好。

买方出价是买方购买房地产时所愿意支付的价格。因买方总想少付钱，买方购买房地产时会有一个可承受的最高价(简称最高出价)，当卖方的要价不高于这个最高价时买方才会购买，买方的心态是在该价格之下越低越好。

卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，买卖双方的成交价必然高于或等于卖方最低要价，低于或等于买方最高出价。

在图5-1 (a)中，因为买方最高出价为260万元，低于卖方最低要价的300万元，所以交易不能成功。在图5-1 (b)中，因为买方最高出价为290万元，高于卖方最低要价的270万元，所以交易可能成功，并由卖方最低要价和买方最高出价形成了成交价的可能区间，即270万～290万元。卖方和买方通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端(但通常不成功)。实际的成交价将落在这个区间之中，至于是刚好为卖方最低要价或买方最高出价，还是在两者中间或其他位置，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。在买方市场下，因买方在交易上处于有利地位，成交价会偏向卖方最低要价;在卖方市场下，因卖方在交易上处于有利地位，成交价会偏向买方最高出价。

成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。所谓特殊交易，包括利害关系人之间、对交易对象或市场行情缺乏了解、被迫出售或被迫购买(包括急于出售或急于购买，被强迫出售或被强迫购买)、人为哄抬价格、对交易对象有特殊偏好、相邻房地产合并、受迷信影响等的交易。反之，则为非正常成交价格。

(三)市场价格

市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。

一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于各不相同，没有相同房地产的大量成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。

二、总价格、单位价格和楼面地价

(一)总价格

总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。它可能是一套建筑面积为90㎡ 的普通住宅的价格，一幢建筑面积为500㎡的别墅的价格，或一座建筑面积为10 000㎡的商场的价格。总价格一般不能完全反映价格水平的高低。

(二)单位价格

单位价格简称单价，主要有房地单价和土地单价。其中，房地单价是建筑物与土地合在一起的房地产单价，通常简称房价。单位价格一般可以反映价格水平的高低。

认清单位价格，必须认清计价单位，否则只是一个单纯的数字符号，无经济意义。计价单位一般由货币和面积构成。

(1)货币：包括币种和货币单位。在币种方面，例如是人民币还是美元、港币等。在货币单位方面，例如是元还是万元等。

(2)面积：包括面积内涵和面积计量单位。在面积内涵方面，建筑物通常有建筑面积、套内建筑面积、使用面积之别。在面积计量单位方面，不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同，如中国内地通常采用平方米，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。

(三)楼面地价

楼面地价也称为楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：

由上述公式可推导出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系：

认识楼面地价的作用十分重要，因为楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。房地产市场上的所谓面粉贵于面包，就是新出让地块的楼面地价高于同地段的商品房价格。

三、正常负担价、卖方净得价和买方实付价

正常负担价即房地产交易税费正常负担下的价格，是指房地产交易税费由买卖双方各自负担下的价格，也就是在此价格下，卖方缴纳其应缴纳的税费，买方缴纳其应缴纳的税费。

卖方净得价也称为卖方到手价，是指房地产交易税费全部由买方负担下的价格。

买方实付价是指房地产交易税费全部由卖方负担下的价格。

在房地产交易中需要缴纳一些税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、所得税、土地增值税、印花税、补缴出让金等。根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费由卖方缴纳，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税;有的税费由买方缴纳，如契税、补缴出让金①;有的税费则买卖双方都要缴纳或各负担一部分，如印花税。但在现实房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方约定由买方缴纳;或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方约定由卖方缴纳。在一些地区，房地产价格之外还有代收代办费。这些费用也可能存在类似的转嫁问题。目前在许多城市的二手住房交易中，卖方通常要求交易税费全部由买方负担，即房价实际上是卖方净得价。

同一房地产在价格水平相同的情况下，卖方净得价最低，买方实付价最高，正常负担价居中。该三者的关系如下：

正常负担价-卖方应缴纳的税费=卖方净得价

正常负担价+买方应缴纳的税费=买方实付价

买方实付价-卖方净得价=买方应缴纳的税费+卖方应缴纳的税费

例如，某套住房的正常负担价为100万元，卖方应缴纳的增值税、所得税等交易税费为6万元，买方应缴纳的契税等交易税费为2万元，则卖方净得价为94万元，买方实付价为102万元。再如，某套住房的卖方要求的净得价为100万元，卖方应缴纳的交易税费为6万元，买方应缴纳的交易税费为2万元，则正常负担价为106万元，买方实付价为108万元。

如果卖方、买方应缴纳的税费是正常负担价的一定比率，即：

卖方应缴纳的税费=正常负担价×卖方应缴纳的税费比率

买方应缴纳的税费=正常负担价×买方应缴纳的税费比率

则：

四、真实成交价、网签备案价、计税指导价和贷款评估价

真实成交价是房地产买卖双方的实际成交价格。

网签备案价也称为网签备案合同价、网签价、备案价、过户价，是通过房地产管理部门的信息服务与监管平台办理房地产买卖合同备案时申报的成交价格。

计税指导价也称为最低计税价，是为税务机关核定计税依据提供参考依据而评估的房地产价值或价格。

贷款评估价是在房地产抵押贷款中，为商业银行等金融机构核定贷款额度提供参考依据而评估的房地产价值或价格。

根据《城市房地产管理法》，国家实行房地产成交价格申报制度，因此房地产交易应如实申报成交价，按照申报的成交价缴纳税费。申报的成交价明显低于正常市场价的，参照市场价或评估价(计税指导价)核定税费。此外，为遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，要求商业银行办理房屋贷款业务，要以网签备案合同价款和房屋评估价(贷款评估价)的最低值作为计算基数确定贷款额度。

五、名义价格和实际价格

名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。

有多种含义的名义价格和实际价格，例如：①在买房赠送装修、家具、车位、储藏室、物业服务费、汽车等的情况下，未减去它们的价值的价格为名义价格，减去了它们的价值后的价格为实际价格。②在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。③房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费，买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格则是在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。④在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格;在成交日期一次性付清的价格或将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

例如，一套建筑面积为100㎡、单价为3 000元/㎡、总价为30万元的住宅，在买卖中的付款方式可能有下列几种：

(1)要求在成交日期一次性付清。

(2)如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。

(3)以抵押贷款方式支付，如首付款30%(即9万元)，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。

(4)从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。

(5)从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于第一年年中支付10万元，第三期于第一年年末支付10万元。采取这种分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期价款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。

(6)约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定于第一年年末一次性付清。

在上述第一、三、五种付款方式下：名义价格和实际价格相同，单价均为3 000元/㎡，总价均为30万元。

在第二种情况下：名义单价为3 000元/㎡，名义总价力30万元;实际单价为3 000×(1-5%) =2 850(元/㎡)，实际总价为28.5万元。

在第四种情况下：名义单价为3 000元/㎡，名义总价为30万元;实际总价为10+101(1+5%)0.5+10](1+5%)=29.28(万元)(假定年折现率为5%)，实际单价为2 928元/㎡。

在第六种情况下：名义单价为3 000元/㎡，名义总价为30万元;实际总价为30÷(1+5%)=28.57(万元)(假定年折现率为5%)，实际单价为2 857元/㎡。

六、现房价格和期房价格

现房价格是指以已竣工的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。

期房价格是指以目前尚未竣工而在将来竣工后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。

在期房与现房品质相同(包括位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同)的情况下，期房价格应低于现房价格。以可以出租的住宅为例，由于买现房可出租获取租金收入，买期房在期房成为现房期间没有租金收入，并由于买期房存在风险(如有可能不能按期交房，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差)，所以期房价格必然低于现房价格，且两者的关系为：

【例5-1】某套期房的建筑面积为90㎡，尚需10个月才能建成交付使用。相

似现房的市场价格为4 500元/㎡，每月末的租赁净收益为2 500元/套。估计年

折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。请计算该期房目前的市场价格。

【解】设该期房目前的市场价格(单价)为V，则：

现实中通常出现同地段的期房价格比现房价格高的现象。这主要是由于两者的品质、付款进度不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。

七、起价、标价、成交价和均价

起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。

起价是销售新建商品房的最低价。该价格通常是最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的一种价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

标价也称为卖方报价、挂牌价、表格价，是新建商品房销售者在“价目表”上所标出的不同楼幢、户型、朝向、楼层的商品房的出售价格，即卖方要价。一般情况下，买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价，最后商品房销售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。但现实中存在为了避税或达到政府指导价要求，将该价格拆分为房价款和装修款两部分的情况。

均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

八、买卖价格和租赁价格

(一)买卖价格

买卖价格也称为销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由他人(作为买方)支付和房地产权利人(作为卖方)接受的金额。

(二)租赁价格

租赁价格通常称为租金，在建筑物与土地合在一起的情况下习惯上称为房屋租赁价格，简称房租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的金额。

房租的构成因素包括：①地租;②房屋折旧费;③房屋维修费;④管理费;⑤投资利息;⑥保险费;⑦房地产税(是房地产持有环节的税收。目前属于这种性质的税收有房产税、城镇土地使用税);⑧租赁费用，如租赁代理费;⑨租赁税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费;⑩利润。

现实生活中的房租可能包含上述房租构成因素之外的费用，如可能包含家具和家电使用费、供暖费、物业服务费，甚至包含水费、电费、燃气费、电话费等;也可能未包含上述房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定房屋维修费、管理费、保险费、房地产税等由承租人负担。房租可能按使用面积、建筑面积、套、间或幢计算。其中，住宅一般按套、间或使用面积计租，非住宅一般按建筑面积计租。房租也有日租金、月租金和年租金，还有定额租金、定率租金(也称为分成租金、百分比租金，零售商业用房通常采用这种租金)等。

九、补地价

补地价是指建设用地使用权人因改变建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：①转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产;②改变土地用途等规划条件;③延长土地使用期限(包括建设用

地使用权期间届满后续期)。

实际中的补地价数额取决于政府的政策。例如，已购公有住房的建设用地使用权一般属于划拨性质，其上市出售从理论上讲应缴纳较高的出让金等费用，但政府为了促进房地产市场发展和存量住房流通，满足居民改善居住条件的需要，对已购公有住房上市出售只收取较低的出让金等费用。

十、市场调节价、政府指导价和政府定价

市场调节价、政府指导价和政府定价是《中华人民共和国价格法》规定，实质上是按照政府对价格的干预或管制程度划分的三种价格。

市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。对于实行市场调节价的房地产，经营者可以自主制定价格。存量房的价格和租金一般实行市场调节价。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，经营者应执行政府定价。

政府对房地产价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价;最低限价也称为最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价。

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