房地产经纪人

第四节 房地产价格的评估方法

一宗房地产的价格通常可以通过三个途径来求取：①近期市场上相似的房地产是以什么价格进行交易的——基于理性的买者愿意出的价钱不会高于其他买者最近购买相似的房地产的价格，即基于相似的房地产的成交价格来评估其价格;②如果将该房地产出租或自营，预计可以获得多少收益——基于理性的买者愿意出的价钱不会高于该房地产的预期收益的现值之和，即基于该房地产的预期收益来评估其价格;③如果重新开发一宗相同或相似的房地产，预计需要多少费用——基于理性的买者愿意出的价钱不会高于重新开发相同或相似的房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发成本来评估其价格。由此产生了三种基本评估方法，即比较法(也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法)、收益法(也称为收益资本化法、收益还原法)和成本法。

一、比较法

(一)比较法概述

比较法简要地说，是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价格的方法;较具体地说，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格的方法。估价对象是指所估价的房地产等财产或相关权益。可比实例是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。价值时点是指所评估的估价对象价格对应的某一特定时间。

比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性很差的房地产，如在建工程等。

运用比较法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例，即从现实房地产市场中搜集大量发生过交易的房地产及有关信息。②选取可比实例，即从搜集的交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。③对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基础。价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种，这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。因此，该大步骤又分为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个步骤。④计算比较价格，即把经过上述处理后得到的多个价格综合为一个价格。

(二)交易实例搜集

交易实例是指真实成交的房地产等财产或相关权益及其有关信息。运用比较法估价需要拥有大量的交易实例(一般来说，不能反映市场真实价格行情的挂牌价、报价、标价是无效的。但这些价格在一定程度上可以作为了解市场行情的参考)。只有拥有了大量的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，方能据此评估出合理的价格。因此，应尽可能搜集较多的交易实例。

在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，主要包括：①交易对象基本状况，如名称、坐落、规模(如面积)、用途、权属以及建筑物竣工日期(或建成年份、建成年代)、周围环境等。②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等。③成交日期。④成交价格，包括总价、单价及计价方式(是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积计价)。⑤付款方式，例如是一次性付款还是分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比例)、贷款方式付款(包括首付款比例、贷款期限、贷款利率)。⑥交易税费负担，如买卖双方是依照规定或按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由买方负担或卖方负担等。

(三)可比实例选取

针对特定的估价对象及估价目的和价值时点，不是所有的交易实例都可作为可比实例，而需要从中选取符合一定条件的交易实例作为可比实例。

选取的可比实例应符合以下基本要求：①可比实例房地产应与估价对象房地产相似;②可比实例的交易方式应适合估价目的;③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点;④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会增加估价的成本，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3至5个可比实例即可。

(四)比较基础建立

选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担及统一计价单位。

1.统一财产范围

对于某些估价对象，有时难以直接选到与其财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例。所谓财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好”与“坏”，“优”与“劣”，“新”与“旧”等的差别。因此，统一财产范围即是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。

2.统一付款方式

房地产由于价值较大，其成交价格通常采取分期付款方式支付。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。因此，统一付款方式是将不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。

【例5-2】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。

【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：

3.统一融资条件

统一融资条件是将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。

4.统一税费负担

可比实例的成交价格可能是正常负担价，也可能是卖方净得价或买方实付价。在实际估价中，要根据交易条件设定或约定、当地交易习惯等确定的评估价格的交易税费负担情况，将可比实例成交价格统一为正常负担价或卖方净得价、买方实付价。通常情况下是统一为正常负担价，即评估价格是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。但在当地的房地产交易习惯中，如果成交价格普遍采取的是卖方净得价，而交易条件设定或约定又无特殊要求的，则应将正常负担价和买方实付价的可比实例成交价格，统一为卖方净得价。

【例5-3】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2 500元/m2，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算卖方净得价和买方实付价。

【解】卖方净得价计算如下：

卖方净得价=正常负担价一卖方应缴纳的税费

=2 500-2 500×7%

=2 325(元/m2)

买方实付价计算如下：

买方实付价=正常负担价十买方应缴纳的税费

-2 500+2 500×5%

=2 625(元/m2)

【例5-4】某宗房地产交易，买卖合同约定成交价格为2 325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算该房地产的正常负担价。

【解】已知卖方净得价为2 325元/m2，则该房地产的正常负担价计算如下：

【例5-5】莱宗房地产交易，买卖合同约定成交价格为2 625元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知房地产买卖中卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%。请计算该房地产的正常负担价。

【解】已知买方实付价为2 625元/m2，则该房地产的正常负担价计算如下：

5.统一计价单位

统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵 和计量单位。

统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。例如，估价对象是一套门窗有损坏的住宅，而选取的某套可比实例住宅的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查了解得知，将估价对象的门窗修理更新的必要费用为0.5万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例住宅的成交总价20万元，调整为门窗是损坏的总价19.5万元 (20-0.5=19.5)，然后再将此总价19.5万元转化为单价进行其他方面的修正、 调整。

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况 调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用价值时点的汇率进行换算。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积或使用面积计价的。它们之间的换算公式为：

在面积计量单位方面，中国内地通常采用平方米，而中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。由于

1平方英尺=0. 09290304平方米

1坪=3. 30579平方米

所以，将平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如下：

平方米下的价格=平方英尺下的价格÷0. 09290304

平方米下的价格一坪下的价格÷3. 30579

(五)交易情况修正

可比实例的成交价格是实际发生的，它们可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价格是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

进行交易情况修正，首先要了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离正常价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常价格：

(1)利害关系人之间的交易。例如，亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，成交价格通常低于正常市场价格。

(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高。相反，如果卖方不了解交易对象或市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

(3)被迫出售或被迫购买的交易。包括急于出售、急于购买的交易，被强迫出售、被强迫购买的交易。例如，因还债、出国等而急于出售房地产，成交价格往往偏低。相反，成交价格往往偏高。

(4)人为哄抬价格的交易。形成房地产正常成交价格的交易方式，应是买卖双方根据市场供求状况，经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。

(5)对交易对象有特殊偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，尤其是对买方有特殊的意义或价值，从而买方执意购买或卖方惜售。在这种情况下，成交价格往往偏高。

(6)相邻房地产合并的交易。房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。但这类房地产如果与相邻房地产合并后，则会产生附加价值或合并增值。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，该房地产的拥有者通常会索要高价，而相邻房地产的拥有者往往也愿意出较高的价格购买，从而相邻房地产合并交易的成交价格往往高于单独存在或与不相邻者交易的正常市场价格。

(7)受迷信影响的交易。

有上述特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。

(六)市场状况调整

可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价格是在价值时点的价格，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。如果价值时点是现在(大多数估价属于这种情况)，则应是在现在的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，政府出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，

进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

市场状况调整的关键，是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查了解过去不同时间的数宗相似的房地产价格，通过它们找出该类房地产市场价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行市场状况调整。市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。

(七)房地产状况调整

如果可比实例房地产与估价对象房地产之间有所不同，则还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行房地产状况调整，是将可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。

房地产状况调整的基本思路是：如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好，则对可比实例的成交价格进行减价调整;如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则对可比实例的成交价格进行加价调整。

现举例说明房地产状况调整中的楼层调整。假设估价对象是一套住房，该住房位于一幢20世纪90年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层。为评估该住房的价格，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2 900元/m2;乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3 100元/m2;丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2 700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住房成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住房市场价格差异系数见表5-1，并得到6层住宅楼的一层住房市场价格为5层住宅楼的一层住房市场价格的98%。则对该三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：

(八)比较价格计算

由上述内容可知，比较法估价需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三方面的修正或调整。经过交易情况修正后，就把可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格;经过市场状况调整后，就把可比实例在其成交日期的价格变成了在价值时点的价格;经过房地产状况调整后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。这样，经过这三方面的修正和调整后，就把可比实例的成交价格变成了估价对象的价格。但通过不同的可比实例所得到的价格一般是不同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，即测算出了估价对象的价格。

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