房地产经纪人

第四节 房地产投资风险及其应对

一、房地产投资风险的含义

任何一项投资都要获取收益，同时又存在风险，也就是投资的结果可能盈利较多，也可能盈利较少，甚至有可能亏本。人们都是喜欢收益而厌恶风险的，可以说以最小的风险获取最大的收益是所有投资者的愿望。具体来说，如果风险一定，投资者会选择收益最大的;如果收益一定，投资者会选择风险最小的。高风险要求有高收益——投资者希望取得较大的预期收益，以作为冒较大风险的补偿;反之，高收益的背后通常隐藏着高风险。因此，从理论上讲，任何一项投资只要其收益与风险对应了——高风险对应着相应的高收益，低风险对应着相应的低收益，也就无所谓好坏。但是，不同的投资者因其风险偏好不同，会倾向于风险大小不同的投资。

房地产投资风险是指房地产投资的实际结果和预期结果的相对差异。人们通常更关心其中的投资出现损失的可能性大小，这种损失包括实际收益小于预期收益的相对损失和收回的资金少于所投入资金(本金)的纯粹损失。例如，你打算花100万元购买一套住宅，持有一年后出售，假定不考虑出租的租赁收益，期望年收益率为15%。预计一年后出售时，可能出现以下几种结果：①该住宅的价格上涨了，值120万元。到那时你不仅会赚20万元，而且年收益率高达20%，超过了期望的15%。②该住宅的价格上涨了，值110万元。到那时你会赚10万元，年收益率仅为10%，未达到期望的15%。③该住宅的价格下降了，只值95万元。到那时你不仅没有赚钱，还会亏本5万元。上述购买该住宅的投资，可以说存在风险，特别是如果出现第三种结果，则连本都不保。但如果不会出现第三种结果，可以说是保本投资。而如果只会出现第一种结果，则投资没有风险。

从投资的角度看，房地产投资风险不仅存在风险损失，还存在风险报酬。风险报酬不是一种现实的报酬，而是一种可能的未来报酬。正是因为风险报酬的存在，使得投资者在风险损失与风险报酬之间进行权衡，并在决策过程中在两者之间寻求到一个平衡点。

二、房地产投资风险的特征

正确认识房地产投资风险的特征，对于降低投资风险发生的可能性，减少风险损失，提高投资效益，具有重要意义。房地产投资风险主要有下列特征。

(一)客观性

房地产投资风险是客观存在的，不以投资者的意志为转移，因为引起投资风险的各种不确定因素是客观存在的，如市场供求风险、政策风险、通货膨胀风险、利率风险、自然灾害风险等。房地产投资风险的客观性要求投资者采取正确的态度，要承认和正视风险，并积极予以应对。

(二)不确定性

人们虽然可以估计某种投资风险因素未来发生的概率，但难以预知该风险在未来何时一定发生。投资风险的这种难以预知的特性，就是其不确定性。

(三)潜在性

房地产投资风险不是显现在表面上的，而是具有潜在性。潜在性是风险存在的基本形式，房地产投资随时都有可能遭遇风险，但风险从可能变为现实是有条件的。认识投资风险的潜在性，对于预防风险具有重要意义。

(四)损益双重性

房地产投资风险对房地产投资收益并非只有负面影响，因为收益通常与风险正相关，即没有较大的风险就没有较高的收益。投资风险结果的这种双重性，说明对待风险不应一味地消极预防，更不应惧怕，而要正确认识并有效地利用，将风险当成一种获利机会。

(五)可测性

风险具有不确定性，并不意味着人们对风险全然无知。可以根据以往发生的类似事件的统计资料及经验，经过分析，对某种风险发生的频率及其造成的损失程度作出判断，从而对可能发生的风险进行预测。

(六)相关性

投资者面临的风险与其投资行为及决策相关。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险;同一投资者由于其决策或采取的应对策略、措施等的不同，会面临不同的风险结果。

三、房地产投资的主要风险

房地产投资可能遇到的风险主要有下列几种。

(一)市场供求风险

这是投资所在地区的房地产市场供求关系发生变化给投资者带来的风险。房地产市场供求关系处于不断变化之中，而供求关系的变化会导致房地产价格波动，特别是出现供大于求时导致价格下跌，从而使房地产投资的实际收益偏离预期收益。

(二)市场周期风险

这是房地产市场周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期有繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段，当房地产市场从繁荣进入衰退甚至萧条时，将出现较长时间的房地产成交量减少、价格下跌等情况，会给房地产投资者造成损失。

(三)政策风险

这是政府有关房地产的交易(如限购、限售)、价格(如限价)、信贷、税收、货币、财政、土地供应、住房保障等政策措施的改变对房地产投资者收益目标的实现产生影响，从而给投资者带来的风险。目前，政策风险是很难预测的。

(四)利率风险

这是市场利率上升给房地产投资者带来经济损失的可能性。利率上升会对房地产投资者产生不利影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对未来现金流进行折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值。二是加大投资者的债务负担，如果是利用贷款购买房地产的，利率上升会使还款额增

加。此外，利率上升还会抑制房地产市场需求，导致房地产价格下降。

(五)通货膨胀风险

通货膨胀风险也称为购买力风险，是指与初始投入的资金相比，投资结束时所收回资金的购买力下降给投资者带来的风险。房地产投资通常要经过较长时间，因此只要存在通货膨胀，投资者就会面临通货膨胀风险。

(六)比较风险

比较风险也称为机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了可给其带来收益的其他投资机会而给其带来的风险。例如，将资金用于买房获取房租、增值收益后，就失去了将该资金用于购买股票、基金、债券等获取其他收益的机会。

(七)收益现金流风险

这是房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险，如出租的租金收入未达到预期水平。这种风险产生的原因主要来自投资者自身，如投资者对市场判断的偏差、经营管理不善等。

(八)时间风险

这是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险的含义不仅表现在选择合适的时机进入市场，还表现在对房地产持有时间的长短、房地产转售时机的选择以及转售所需时间的长短等。

(九)持有期风险

这是与持有房地产的时间长短相关的风险。一般来说，持有房地产的时间越长，投资者将会遇到的影响未来收益的不确定因素越多，且对这些因素的把握越困难，因此房地产投资的实际收益与预期收益之间的差异通常随着持有房地产的时间延长而加大。

(十)流动性风险

流动性风险也称为变现风险，是指房地产投资者急于将房地产转换为现金时因不得不折价而导致损失的风险。房地产属于非现金财产，并因其价值较大、各不相同、不可移动，难以在短时间内以合适的价格卖出。因此，当需要偿还债务或其他原因急需将房地产转换为现金时，通常需要一定幅度的降价，从而可能蒙受折价损失。

(十一)或然损失风险

这是发生火灾、水灾、风灾、地震或其他偶然发生的自然灾害或意外事故给投资者带来经济损失的可能性。

(十二)政治风险

这是投资所在地区发生骚乱、罢工、经济制裁、战争等事件给投资者带来经济损失的可能性。房地产的不可移动性，使其投资者面临着政治风险。政治风险一旦发生，通常不仅会直接给建筑物造成破坏，而且会引起其他风险。

四、房地产投资风险的应对

(一)房地产投资风险应对的原则

1.针对性原则

房地产投资项目的类型很多，不同房地产投资项目具有不同的特点和不同的抗风险能力。因此，应对投资风险要有针对性，应结合不同房地产投资项目，针对其主要或关键的风险因素采取有效措施，将风险因素的影响降到最低。

2.可行性原则

应对房地产投资风险要立足于现实，应建立在对房地产市场深入调研的基础上，采取的风险应对措施应是法律上允许、技术上可能、经济上可行的。就经济上可行来说，规避防范风险是要付出代价的，如果风险应对措施所需的费用大于可能造成的风险损失，则该措施一般是无意义的。因此，应将规避防范风险措施所需付出的代价与该风险可能造成的损失进行权衡，寻求以最少的费用获取最大的风险报酬。

3.连续性原则

房地产投资一般要经过一定过程和若干阶段。在该过程和每个阶段，都会面临多种投资风险。因此，房地产投资风险应对应贯穿于投资的整个过程，从一开始就要采取规避防范风险的措施，防患于未然。

(二)房地产投资风险应对的方法

1.风险回避

这是事先对房地产投资项目进行风险分析，发现风险发生的可能性较大，并且不利后果较严重(如可能出现自己难以承受的损失)，又无其他更好的风险应对办法时，主动放弃该项目。这是一种较为彻底的风险管理措施，可以在风险发生前消除它带来损失的可能。但这样做，有时会失去一些投资机会。

2.风险组合

这是通过适当分散投资以达到减少投资风险的目的，即“不把所有的鸡蛋放在同一个篮子里”。根据投资者的资金实力等情况，有多种组合，如不同用途、不同档次、不同时间、不同城市的房地产投资项目的组合。通过组合，使其中发生风险的损失部分能得到其他未发生损失且取得收益部分的补偿。例如，将资金分别投入住宅和商铺，如果投入商铺的部分遭受损失，而投入住宅的部分没有遭受损失，并且获得了较高收益，则投入住宅的收益就可以补偿投入商铺的损失。

3.风险控制

这是在房地产投资风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生概率，风险发生后减小风险损失。例如，在房地产投资前进行充分的市场调研，深入了解市场，做到理性投资。风险控制是房地产投资风险管理中最适用的一种方法。

4.风险转移

这是房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。在房地产投资活动中，有些风险可能会给投资者带来灾难性的损失，以投资者自己的财力难以承担，必须采用风险转移的办法将其转移出去。例如，向保险公司投保相关险种。再如购买房地产出租的，可在租赁合同中约定租金根据物价指数进行相应调整，将通货膨胀风险转给承租人;约定承租人负担所有的运营费用，将经营管理风险转给承租人。

5.风险自留

这是房地产投资者以自己的财力来负担未来可能发生的损失，包括自保风险和承担风险。自保风险是预留一定数量的损失补偿资金(如坏账准备金)，当损失发生时，利用该资金来补偿损失。承担风险是不预留损失补偿资金，当损失发生时，直接将损失摊入成本。自保风险适用于处理预计风险损失较大的投资风险，承担风险适用于处理预计风险损失不很大的投资风险。

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