房地产经纪人

第七章 房地产经纪服务合同

第一节 房地产经纪服务合同的含义、特征与作用

一、房地产经纪服务合同的含义

房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人与第三方的房地产交易而提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议，是委托人与房地产经纪机构就某一个项目进行协商而达成一致的协议。房地产经纪服务合同中的甲方必须是具有完全民事行为能力的自然人、法人或其他组织。在我国，完全民事行为能力人是指18周岁以上可以独立进行民事活动的自然人，或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的自然人。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应由其监护人代理签署合同。法人是具有法律规定的资金数额及设立的条件等，依法向法人登记机关登记，取得法人资格的企业或组织。甲方是其他组织的，也应具有相应资格。房地产经纪服务合同的乙方必须是依法设立的房地产经纪机构，而不是房地产经纪人员，但房地产经纪服务合同必须由登记在该机构的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理在合同上签名。房地产经纪机构是房地产经纪活动的第一责任主体，在房地产经纪服务合同上签名的房地产经纪人员是约定的房地产经纪服务项目的第二责任主体。

房地产经纪服务合同是否规范的要件有三个：一是委托人的签名或者盖章，二是受托房地产经纪机构的盖章，三是承办该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，这三个要件必须同时具备，缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效。

房地产经纪服务合同可划分为不同的类别：根据委托房地产类型的不同可分为存量房经纪服务合同和新建商品房经纪服务合同;根据委托交易目的的不同，又可将存量房经纪服务合同细分为房屋出售经纪服务合同、房屋购买经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同。

二、房地产经纪服务合同的特征

(一)房地产经纪服务合同是双务合同

双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。

(二)房地产经纪服务合同是有偿合同

有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应对价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的对价，而支付相应对价的一方，必须取得相应的利益。这种对价可以是金钱，也可以是给付实物或提供劳务。但一方取得的利益与对方支付的对价，不要求在经济上、价值上完全相等，只要达到公平合理的程度即可。

(三)房地产经纪服务合同是书面形式的合同

房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例，我国行业管理部门或行业组织制定发布的房地产经纪服务合同也都要求书面形式。

三、房地产经纪服务合同的作用

(一)有效保障合同当事人的合法权益

《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面的房地产经纪服务合同。这就是要以合同形式来固定房地产经纪机构与委托人之间的权利义务关系，从而有效保障当事人的合法权益。因为合同是平等的民事主体就某一具体事项中双方权利义务关系协商一致后所形成的法律文件，对合同当事人具有法律约束力。合同一旦生效，当事人就必须依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同当事人在履约过程中不履行义务或者违反约定的，必须承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

(二)维护和保证市场交易的安全与秩序

房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪机构与委托人之间的关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合法、正常的状态下进行，有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规则。这些行为规则为合同当事人的交易活动确定了基本规范，促使合同当事人遵守规则。房地产经纪服务合同不仅有利于避免房地产经纪机构与委托人相互损害对方当事人利益行为的发生，同时，也有利于维护房地产交易安全与房地产市场秩序。

(三)将房地产经纪机构的服务“产品化”

房地产经纪机构可以根据委托人多样化的需求，有针对性地提供所需服务，并将服务内容写在房地产经纪服务合同中。除了提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务外，经纪机构还可以提供代办贷款、代办不动产登记服务，以及其他更为个性化的服务，比如房屋出售经纪服务中可以包含对待售房屋的保管，房屋承购、承租经纪服务中对拟购房屋的质量担保，房屋出租经纪服务中包含对出租房屋及设备的使用监督、维修，新建商品房销售代理商将服务内容向开发前期延伸(如市场调研、产品定位)等。房地产经纪机构设计丰富的服务项目，并制定相应的服务标准和收费标准，委托人可以根据自己的需求来选择，

甚至和房地产经纪机构共同讨论确定新的服务内容，而这些服务项目最终都可以体现在房地产经纪服务合同的相关具体条款上(但需要另外签订合同的除外)，以便于明确双方在这些服务项目上的权利义务关系。可见，房地产经纪服务合同使得房地产经纪机构所提供的各项服务得以“显化”或“产品化”，从而有利于提高房地产经纪机构的服务针对性。

编辑推荐：

2018下半年房产经纪人报名截止到7月31

房地产经纪人考试全方位辅导培训资料

全国房地产经纪人考试历年真题整理回顾

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页