房地产经纪人

第二节 房源信息的开拓与获取

因为房源的重要性，所以房地产经纪机构及房地产经纪人都将房源的获取作为一项需要持续不断开展的基础工作，也是房地产经纪机构及房地产经纪人获得稳定业绩的关键因素。

一、房源信息的获取原则

(一)真实性原则

房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证获取的房源的真实性，也才能 保证房源信息的真实性。房源信息内容应当符合依法可以租售、租售意思真实、 房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实的要求。本书将房源信息的真实性 归纳为三个内涵，包括房源的真实存在、真实价格与真实委托。房源信息的真实 性还需要持续维护、保证房源信息的最新状态，只有定期地回访、更新与维护， 才能真正实现房源信息的真实性。只有符合房源真实标准要求的房源信息，才能 被政府房地产市场监管部门、房地产经纪中介协会、房地产经纪机构、广告营销 机构认定或者标注、称为“真房源”。

虚假房源信息，不仅浪费了客户大量寻找和核实房源信息的时间和精力，而且也降低房地产经纪机构内部房客源匹配的速率和成功率，给成交带来无形的障碍。保证房源信息的真实性，为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信任关系，这也是房地产经纪机构及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。

1.房源真实存在

房源真实存在是指房源是真实的，而且是唯一的，不是拼凑的假房源，包括三个层面的内容，即房屋状况真实、依法可以租售、租售状态真实。

房屋状况真实，要求房屋的地址、用途、面积、户型、楼层、朝向、装修、建成年份(代)、建筑类型、产权性质以及有关图片，应当真实、完整、准确。在必要的房屋状况外增加房屋其他状况以及图片、视频等信息的，也应当真实、准确。为了确认房源是真实的，房地产经纪人除了对委托人提供的资料进行必要的专业审查以确保其提供的信息是真实的外，还应该到房源实地进行勘查，了解房源的实际状况。有些情况下，委托人提供的不动产权证，由于种种历史原因，不动产权证上记载的信息并不完备。这时候，房地产经纪人可能还需要到不动产登记部门进行档案查询，获取最为全面的信息，确保房屋状况真实.减少后期风险。

房源依法可以租售，是指依法可以出租或者出售的房屋，并达到法律法规和政策规定的出租或者出售条件，无法律法规和政策规定不得出租或者出售的情形。房地产经纪人不能承接法律规定不能出售出租的房屋，比如危房、廉租房、违章建筑等。

房源租售状态真实，要求房源处于实际待租或者待售状态，不存在已成交以及出租或者出售委托失效的情形。这意味着房地产经纪人不能将已经出售或出租的房产再次作为房源信息进行营销，目的是招揽或诱骗客户。

【案例3-3】

中介代理出售违章建筑，买方讨要说法

周某经A中介公司介绍，看中了一处物业。在查看该物业的产权证时，周某发现该物业有过半的面积属于违章建筑，A中介公司经纪人员解释说违章建筑也有产权。随后，周某与买方代理人张某以及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，约定：“卖方需保证该物业具备房地产交易的各项条件，产权合法、清晰、无争议、无抵押，由于房屋产权问题或违反法律规定而造成的一切后果和买方的损失均由卖方承担”，同时周某交给买方代理人张某5万元的购房定金。随后，周某又向张某支付了首期房款40万元，买卖双方在广州市房屋交易中心顺利完成了房屋交易的填表、验证和备案手续。

周某向原广州市国土资源和房屋管理局咨询违章建筑的产权问题时得知，违章建筑是指在城市规划区内，未取得建筑工程施工许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。房地产产权部门对违章建筑不能核发房屋产权证书。周某认为其是在A中介公司经纪人员确认违章建筑也有产权的情况下签订《房屋买卖合同》的，但是根据咨询所知，该类物业有些情况下经过城市规划行政主管部门处罚，允许保留的，需要补办手续后才能按合法建筑进行买卖交易。如果不允许保留，违章建筑不能进行买卖交易。于是，周某向广州市中介服务管理所投诉A中介公司经纪人员张某的不诚信行为。在广州市中介服务管理所调解下，周某与卖方办理了交易退案手续，并收回所交购房定金和首期房款。

2.房源真实委托

房源真实委托包括两个层面的内涵，一是租售意思真实，二是业主真实委托。房源租售意思真实，是指委托出售、出租的房源必须是业主本人真实意思的表示，不是其他相关人的意思表示，即要求房源租售是依法有权出租或者出售的房地产权利人本人的意愿。业主真实委托，是指如果业主委托房地产经纪机构出租或者出售的，应当与房地产经纪机构签订相应的房地产经纪服务合同或者委托书，表示房源是真实业主出售出租的。

3.房源真实价格

房源真实性还体现在房源租售价格真实。这要求房源信息中标出的租金或者售价，是房屋出租人或者出售人真实要求的租金或者售价，且应当是当前有效的。某些房地产经纪机构和个人为了吸引客户，故意将房源委托价格降低，所谓“钓鱼上钩”。一旦客户看到低价格的房源信息而期望承租或购买时，房地产经纪人又以种种理由推说该套房源已被其他客户承租或购买了，然后立即向客户推荐其他房源。这种行为就违背了房源租售价格真实的要求。

(二)及时性原则

房源信息获取的及时性，主要指房地产经纪人在获取房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息，及时现场勘查拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。力争在最短的时间内使之成为有效房源信息。

同时，因为房源具有动态性特点，随着市场变化、时间推移或业主心理变化等，房源状态可能出现各种变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以确保房源的有效性。房地产经纪人常常会遇到上周刚刚获取了有效房源，到了本周则已被出售或出租变成无效房源，或者因市场变化导致价格上涨或下调的变动，或者原本出租的房源转变成出售的房源，或者业主附加条件发生调整变化导致销售困难，诸如此类。房地产经纪人应定期与业主取得联系，“持之以恒”地跟进并及时更新房源信息，确保有充足、有效的房源，以保证房地产经纪业务的正常进行。

(三)集中性原则

所谓集中性原则，是指房地产经纪机构及房地产经纪人所收集的房源要具备相对集中的特点，即有针对性地在某一区域收集某一类型的房源，使自己较齐全地拥有该类型的房源资料，并且房地产经纪机构及房地产经纪人在搜集房源的同时也逐步建立了与其业务能力和资源相吻合的目标市场。一般地，房地产经纪机构及房地产经纪人建立的目标市场主要有三种类型，地域型目标市场、职业型目标市场、社交型目标市场。

选择地域型目标市场的操作要点主要有以下几点：①锁定目标市场的地域范围，一般以房地产经纪人所在工作地点为中心，半径500m范围内为核心商圈，半径800m范围内为次级商圈，半径1000m范围内为边缘商圈;②对目标商圈进行全面调查了解，一般要求核心商圈内的社区楼盘必须做到精耕细作，次要商圈内社区楼盘做到熟悉了解，次商圈内的社区楼盘做到知道和基本了解就行;③及时掌握目标市场内的关于交易数据、竞争对手、区域规划、配套设施、人文环境等综合方面的动态变化;④围绕锁定的目标区域持续不断地开展各项业务活动，努力提升企业或经纪人在该目标市场的知名度和美誉度。

职业型目标市场指根据职业偏好、教育背景、职业经历、企业资源等情况选定和开发某一职业、社团、兴趣组织的客户群体。例如，某经纪人利用其外语水平优势专门为境外人士提供房地产经纪服务。

社交型目标市场是指围绕房地产经纪人个人人际关系圈的人群为目标客户群体。主要是“六同一专”， “六同”为同学、同事、同乡、同好、同住、同族，“一专”指专业人士。

二、房源信息的获取渠道

房地产经纪机构搜集房源是一项十分细致的工作。房地产经纪人应当深入了解房源获取的渠道，从而获得丰富而有效的房源信息，以便为客户提供优质的服务。房源获取渠道根据获取过程的沟通方式分为直接开发方式和间接开发方式两种，前者指面对面沟通的方式，后者指非面对面沟通的方式。

(一)直接开发方式

1.门店接待

门店接待是指房地产经纪人利用房地产经纪机构在社区内或社区附近设立的门店，接待和服务上门咨询的业主从而获得房源。

门店接待的优点是面对面沟通方式容易给委托业主留下深刻印象，容易获得客户信任，获得房源信息较全面，为进一步服务做好铺垫。缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高，容易产生好则好、不好则坏的第一印象。

做好门店接待应主要以下几个要点：①保持店面形象的整洁干净和值班经纪人良好专业形象;②提前准备好相关的专业接待工具，比如用于登记上门客户咨询信息的《出租或出售信息登记表》《求租或求购信息登记表》;③见到上门客户经纪人应第一时间起立热情接待、微笑服务，使用规范的礼貌用语：“您好!先生/女士，我是今天值班的经纪人×××，请问您有什么需要帮忙的?”④引领容户至接待区入座，并及时递送茶水和个人名片，使用专业工具进行咨询登记和解答;⑤服务全程做到微笑服务、热情接待，同时使用文明礼貌用语，细心提问和耐心倾听了解客户需求，认真做好咨询登记。

2.社区活动

社区是城市的基本生活单元，是广大市民生活的基本平台，依靠社区活动能有效贴近客户，服务业主获得有效的房源信息。社区活动的方法包括：①在社区人流密集的场所、必经的路段，如社区广场、商场、超市、小区进出口等地进行驻守;②举行公益性社区活动，比如房产置业讲座、免费咨询活动、社区文体活动;③与物业管理公司、业主委员会、居委会开展公关合作。

在社区开发方面，应遵循以下原则：

(1)事先准备：对活动场地进行事先勘查和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等。

(2)周密筹划：对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果。

(3)避免扰民：社区活动的出发点，是为了以亲近社区居民的手段，应避免扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。

3.派发宣传单

派发宣传单的优点是覆盖人群广、投入成本低、目标性较强，被许多房地产经纪机构所采用。派发宣传单，需要注意几个事项：①注意遵守所在城市管理行政执法部门和工商管理部相关的法律法规，不在被明确禁止的场所和地点派发宣传单，不在宣传单上使用有违《广告法》的宣传用语;②宣传单设计要新颖、吸引眼球，体现房地产经纪机构或房地产经纪人的优势，针对获取房源委托的宣传单内容应该与针对获得客源的内容有所区别，比如可以体现专案楼盘的成交案例和市场咨询、针对业主方常见异议问题解答、政策解读分析等实用性内容;③应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍，并留有联系方式方便联络;④派发前事先做好充分准备，熟悉宣传单上内容及信息资源、可能被咨询到的专业问题，事先调查确认派发地点和时段，预先查询了解天气情况，准备专业作业工具等;⑤派发过程注意保持良好的专业形象，保持微笑服务，热情解答咨询，选择适合的对象派发，如果能够结合驻守、营销活动、企业活动等效果可能更好。

4.老客户推荐

老客户推荐的方法越来越受到房地产经纪机构和房地产经纪人的重视。老客户推荐一般是这些老客户之前就接受过房地产经纪机构和房地产经纪人提供的良好的服务，而与房地产经纪机构和房地产经纪人之间已经建立起信任关系。于是当这些老客户周围的同事、亲属、朋友等有房地产方面的需求，则将这些潜在客户推荐给自己所信任的房地产经纪机构和房地产经纪人。获得老客户推荐的前提是房地产经纪机构和房地产经纪人所提供的服务是优质的，获得较高的客户满意度。老客户推荐的优点是容易快速建立信任关系、投入营销成本低、成交的成功率高。一般而言房地产经纪人要与一个客户6次以上接触才可能建立基本信任关系，但与老客户推荐的客户建立信任关系则不需要如此长久的接触过程。

5.人际关系开发

有些经纪人会依靠自己的人际关系网络去获取房源信息。人际关系的范围可以概括为“六同一专”，即同事、同乡、同学、同好、同住、同族、专业人士。

使用人际关系开发法要注意两个要点：一是时刻保持你在所在人际关系圈里的影响力，让他们知道你在做什么，你能为他们做什么，让他们一旦有房地产方面的需求就想起你来;二是保持与人际关系圈里的人群的联系，记住联系等于获得成交机会，列出“六同一专”的姓名、地址、联系电话，经常保持与他们的联系。

(二)间接开发方式

1.网络开发

社会已步入“互联网信息时代”，互联网已成为人们传播、获取各类资讯的新兴渠道。互联网的优点是没有地域限制、传播速度快、传播范围广、成本低效率高，缺点是容易被海量信息覆盖、虚拟化真实感不强、使用对象群体有一定局限性等。这里存在主动开发和被动开发两种：主动开发指房地产经纪人利用互联网工具(微信、QQ、陌陌等聊天工具)主动发掘潜在客户并建立联系和沟通;被动开发指通过互联网发布信息，然后等待咨询或来电，有点“守株待兔”的感觉。

在网络技术高速发展的时代下，房地产经纪机构购买或开发出了可基于个人电脑终端和移动终端的门户网站、管理软件、营销工具，使得房客源信息资源上传、分类、共享、匹配、更新等效率大幅度提高，从而提升了房地产经纪机构和房地产经纪人作业效率和效益。例如，各个房地产经纪机构开发应用的ERP管理软件，结合企业内部作业流程对房客源信息进行有效的管理。房地产经纪机构的门户网站，用于发布最新的房客源信息和提供全面的线上房地产经纪业务服务。此外移动端的APP软件，供房地产经纪机构业务管理、为房地产经纪人提供移动作业方便、为客户提供手机端信息查询即时服务。此外，还有一些专业的存量房网站和综合类门户网站，也会发布很多出租与出售、求购与求租信息，实现了网上快速查询房客源及信息资源共享，为客户提供更便捷、更快速的服务。

2.电话拜访

在获知目标客户的电话号码后，房地产经纪人对其进行电话拜访、咨询其物业资料。电话拜访的优点是比较集中、针对性较强、比较省力且可联系的人较多、不受地点的限制、不受天气影响、花费的时间较少。但也存在很多缺点：会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰;只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻。

电话拜访注意事项是：①电话拜访的成功率必须保持在一定水平线上，否则投入的成本可能会过高，经纪人的信心也会受影响;②接受有关电话营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧，并事先进行模拟演练，才能确保电话拜访的效果;③做好电话拜访的心理准备，另外准备一些可能的问题清单，避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬;④电话拜访的时间、频率、时长等应合理控制，一方面避免对客户构成不必要的骚扰，另一方面也保证每次通话的质量和效果;⑤电话拜访过程保持良好的服务态度，礼貌用语、快速切入主题、言简意赅、表达清晰、语速适中，仔细倾听、善于提问、耐心解答、认真记录并争取面谈机会。

【案例3-4】

深圳市规范房地产中介机构、人员电话营销时间①

2017年7月深圳市房地产中介协会发布了《关于规范房地产中介机构、人员电话营销的郑重提示》。该提示规定：

一、中介人员电话营销时间应控制在9：00～12：00、14：00～21：00期间(客户另有要求的除外)。

二、中介人员在电话营销过程中，应明确告知客户自身姓名、所属中介机构、星级服务牌号等信息，不得冒用他人信息及其他公司商号。

三、客户明确拒绝再次接受电话营销的，机构应主动将其列入内部禁拨名单，中介人员不应反复拨打，更严禁在电话营销过程中使用不文明用语。

四、机构或人员因违反电话营销规定而屡次被举报、投诉经自律专业委员会审议认定严重破坏行业形象的，将根据《深圳市房地产中介行业从业规范》有关规定，将违规机构、人员直接列入“行业黑名单”。

3.报纸广告

由于报纸信息传递迅速、传播面广，报纸广告也是房地产经纪机构的宣传方式之一。房地产经纪机构和房地产经纪人一般会选择在当地发行量最大、属于大众阅读层次、消费者最爱阅读的报纸上刊登广告，以保证广告效果。其优点是针对目标客户群体强、受众面广、效果立竿见影、客户需求较明确;缺点是投入成本较高、包含信息量有限、时效性短、受互联网冲击阅读群体日益缩小。报纸广告刊登应注意的是：①广告用语应简洁精炼、信息准确、凸显优势、标题鲜明、吸引眼球，注意留下真实姓名和准确联系方式;②报纸广告刊登的版面位置、版块大小、时间、频率应合理安排，此外应该保持持续不断地刊登推广，一般每周1～2次。

4.群发邮件、信息

通过群发工具或软件向目标客户群体群发邮件、信息以获得房源委托。优点是效率高、覆盖人群多、成本低、省时省力，不受地域和天气影响，缺点是容易被当垃圾邮件或信息、有效率低、见效周期长，需要持续不断地定期发送。群发邮件或信息过程，应注意标题吸引人、信息真实、内容实用、图文并茂。

5.户外广告或横幅

在一些特定的地方悬挂户外广告或横幅，以吸引并获得业主的房源信息。比如在电梯口广告位投放广告、社区公告栏、社区车辆出入口的拦车杆、专门的广告位或LED屏幕，还有一些允许悬挂横幅的显眼位置悬挂广告横幅。

此外，从房源获取对象可分为自然人业主和非自然人业主，业主指物业的所有权人，业主可以是自然人、法人。自然人指自然状态下出生的人，是在自然状态之下而作为民事主体存在的人。法人是依法具有民事权利能力和民事行为能力并独立享有民事权利、承担民事义务的社会组织。非自然人业主主要作为物业所有权人的组织，如房地产开发商、大型企事业单位、资产管理公司、银行等，房地产开发商持有的“尾楼”或“滞销楼盘”、大型企事业单位的集资房、资产管理公司或银行持有的作为抵押物或不良资产的物业。

三、房源勘查与完善房源信息

(一)一般房源信息和特殊房源信息

1.了解房源信息的一般情况

完整的房源信息包含物业状况及周围配套、业主信息及心理状态等，需要房地产经纪人对物业进行现场勘查评估，进一步收集关于物业状态及周围配套的相关信息;也需要房地产经纪人持续与业主保持沟通，收集更全面的有关业主的信息，为后续服务环节做好铺垫。

物业状况指物业位置、栋座楼层、面积大小、户型朝向、产权性质、土地出让时间、建成时间、装修情况、家具家电、物业服务状况、融资状况、使用现状、水电煤气基础设施、周边配套、人文环境、绿化环境、交通条件、区域规划发展等。房地产经纪人要深入社区进行详细的实地勘查和了解，核查物业产权是否清晰、是否符合上市条件，全面了解物业相关信息，提炼物业的优劣势特点。

有关业主信息主要指核实业主身份信息(姓名、曾用名、籍贯、年龄、职业等)、与产权人是否一致、业主婚姻状况、是否有共有人、共有人相关信息、业主出售出租动机、心理期望价格、融资状况、是否有过房地产买卖或租赁经验、业主性格类型、是否为方便看房提供配合、债权债务情况等。

2.调查房源的特殊信息

(1)房源查封信息的调查

房源信息完善的过程，也是核查房源信息真实性、准确性、合法性的过程，因此除了收集上述有关物业状况和业主信息之外，还应特别关注物业是否被查封。查封通俗来讲是指由人民法院、检察院、公安局等司法机关依法通知房屋产权主管部门(不动产登记部门)，对房屋转移登记等权利行使进行限制的行为。在民事诉讼中，查封属于财产保全比较常用的一种方式。查封存在两种特殊形态：预查封、轮候查封。预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。轮候查封就是对其他人民法院已经查封的财产，执行法院按时间先后顺序依次在县区(市)登记机关进行登记，或者在其他人民法院进行记载，排队等候，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化为正式查封的制度。业主如果要出售被查封的房产，需要解除查封后才能出售。

【案例3-5】

查封物业不能出售，业主退回首付款

吴某看中了放盘于A中介公司的一处待售物业，与卖方张某及A中介公司签订了三方《房屋买卖合同》。根据合同约定，吴某向张某支付了购房定金和首期楼款共计48万元。在申请房屋产权过户时，房地产交易管理部门告知吴某该物业的一半产权已被法院查封，不予办理过户手续，且查封时间在三方《房屋买卖合同》签订之前。A中介公司表示在签订《房屋买卖合同》前，卖方从未提及该物业一半产权被法院查封的事实，要求业主张某退回所收买方定金和首期楼款，终止此次交易。卖方称《房屋买卖合同》是买方自愿签订的，如其违约不购买该物业，他有权没收所收定金和首期楼款。

本案例中，张某出售的物业有一半被查封，属于存在条件限制且未排除的标的物，根据《合同法》及相关规定，所签三方《房屋买卖合同》属于可撤销合同。因此，买方可依法主张权利，要求卖方退回所收购房定金和首期楼款。

购房者和中介公司务必注意：若不清楚卖方所售物业的真实产权情况，在房屋买卖合同中可以书面约定“卖方保证对所售物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权及向中介公司和买方提供之物业资料及相关情况属真实、合法”等类似条款。最好的办法是房地产中介在接受业主委托时，到不动产登记部门进行不动产产权档案查询，确认不存在房屋被查封的状况。

(2)“凶宅”房源信息调查

相比较于新建商品房，存量房最近几年频繁出现“凶宅”纠纷问题。民间习俗上认为，住宅内发生过“非正常死亡”很难被接受，所谓凶宅本没有一个明确的界定，可理解为在房屋本体结构(不包括电梯、楼梯间以及车位等配建设施)内曾发生自杀、他杀、意外死亡事件，通常还在公安机关有正式备案记录的房屋。房地产经纪人在核查房源信息时，遇到房屋无人居住、房屋户型较好但业主出价明显偏低的房源，要特别关注，可向物业、邻居或派出所核实是否出现过特殊事件，并遵循诚实信用原则对消费者履行告知义务。如客户不介意，在已明确告知为凶宅的情况下，仍表示购买的，应在补充协议中明确写明：“出售方及中介方已明确告知交易房屋于××××年××月××日发生过自杀/他杀/意外死亡事件，购买方已充分知晓并同意购买交易房屋，如因此发生纠纷，买卖双方自行协商或诉讼解决。”通过房地产经纪机构居间服务购买了凶宅，如果是房屋业主故意向经纪机构和经纪人隐瞒物业内曾发生“非正常死亡”的事实，购房者购房后发现“凶宅”事实，要求退房且要求业主赔偿损失，可以向人民法院起诉要求撤销房屋买卖合同，人民法院一般情况下会以隐瞒重要信息判决撤销房屋买卖合同或要求卖方退还一部分房款。

【案例3-6】

业主隐瞒重要信息，凶宅房屋买卖起纠纷

在成都工作的李某通过房屋中介，以31.8万元的价格购买了一套70m2二手房。李某在装修时却从邻居和派出所那里得知，几年前这个房子里发生过一起让人震惊的命案。李某找到中介，但中介称不清楚这件事。李某要求房东退款未果，起诉到法院，要求撤销房屋买卖合同并退款。

最后法院根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”规定，房东刘某应当向购房者李某告知该房内曾发生凶杀案件。由于刘某未履行告知义务，其行为已构成欺诈。法院认为，人们对住宅内发生的凶杀案件感到恐惧和忌讳，这种情况可能造成房屋贬值，卖方应如实告知。因此，法院判决撤销双方签订的房屋买卖合同，卖方退还全部房款31.8万元。

(二)房屋状况的勘查与评估

对物业进行勘查与评估是对房源信息进行完善的重要环节。根据住房城乡建设部、国家发展和改革委员会与人力资源和社会保障部2011年1月20日发布的《房地产经纪管理办法》第22条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明明等有关资料，并应当编制《房屋状况说明书》。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息”的规定，房地产经纪机构需要详细勘查和评估物业情况，并依据物业勘查和评估结果编制《房屋状况说明书》。

详细的物业勘查和评估可以帮助经纪人了解物业的真实情况和完善房源信息，方便更精准地匹配客户，对减少纠纷、促进成交有非常大的帮助。中国房地产估价师与房地产经纪人学会编制的《房屋状况说明书》见附录一和附录二。

本书中的房屋现场勘查表与《房屋状况说明书》(中房学)相比，内容相对繁杂一些，有些选项兼顾了住宅与非住宅需要调查的内容。《房屋状况说明书》(中房学)主要包括六个部分的内容：①房屋基本状况。这部分需要编制的内容包括房屋坐落、所在小区名称、建筑面积(套内建筑面积)、户型、规划用途、所在楼层(地上总层数)、朝向和首次挂牌价格(租金)等内容。②房屋产权状况。重点调查房屋所有权(房屋性质、不动产权证书号、共有情况)、土地权利和权利受限情况(出租和抵押)。③房屋实物状况。重点调查建成年代、装修、供电、供水、市政燃气、供热或采暖、电梯(梯户比)、互联网、有线电视、空调部数。④房屋区位状况。需要调查的内容包括距所在小区最近的公交站(地铁站)及距离、周边幼儿园、中小学、医院、大型购物场所、嫌恶设施(大型垃圾场站、公共厕所、高压线、丧葬设施等)。出租物业则需要调查配置家具家电(适合出租房屋)和房屋使用相关费用(水电费、燃气费、供暖费、上网费、电话费、物业费、卫生费、车位费、上网费、有线电视费)。⑤需要说明的其他事项。需要调查的内容包括物业管理、车位、户口、契税、业主房产情况、随房产转让附着物、附赠的动产、户型示意图。与出租相关需要说明的事项主要是是否有独立电表、水表，是否可以转租，居住限制人数，是否合租，有无漏水等情况。⑥相关人签字盖章。包括业主、房地产经纪人、房地产经纪机构、房源信息核验完成日期。

1.勘查评估前的准备工作

经纪人应该提前和业主确定上门勘查的时间，最好提前一天与业主取得联系，以预约具体的上门勘查时间。联系时首先应向业主介绍自己的姓名和公司名称、约定上门勘查的时间，同时向客户详细询问委托物业的地理位置。

勘查前，做好现场勘查的资料和物品准备，检查是否带好了工牌、名片、《房屋现场勘查表》(表3-2)、照相机、摄像机、测量工具、计算器、鞋套等必要的勘查工具及物品。

若一次要勘查多处物业，应根据物业所处的地理位置、交通等具体情况，合理安排好勘查的先后次序，节省时间，提高效率。

2.勘查房源时的作业须知

上门勘查时，若因故无法按时到达现场，应尽早与客户联系，说明原因，以免客户久等;若无法完成本次勘查，应同客户约定下次勘查时间。

上门勘查时，作为经纪人一般应佩带工牌，主动向业主自报单位、姓名(我是××公司×××)并说明来意，在征得业主许可后方能人室进行勘查作业。

依据房屋现场勘查表各栏的要求认真、仔细、全面地进行勘查。房屋现场勘查表格式和内容参见表3-2～表3-8。

在现场勘查时要特别注意以下事项：现场勘查时，应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出。了解该物业所在区域是否划人征收拆迁范围，了解该地区户口是否已冻结。对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类。对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台。耐心勘查物业所处的外部环境，如绿化环境、噪声环境、人文环境及物业周边的商业服务设施、交通状况、居住人气、基础设施配套等。掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等。详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况，对煤气或天然气的气路要亲自试用。耐心询问业主房屋设施哪些可以留下，哪些必须搬走，了解房屋现存未用的水电气剩余量。

房地产经纪人在现场勘查时，要特别注意调查住房的相邻关系。狭义的角度是指要了解业主与邻居的关系，或者从邻居那里了解业主出售出租不动产的原因。广义的相邻关系是指调查不动产毗邻不动产状况，是否有邻避设施，包括变电站(所)、殡葬设施、垃圾场站、化工厂等设施。如果有特殊情况，房地产经纪人一定要特别关注，并予以重视。根据《房屋状况说明书》(中房学)的要求，房屋周边2km范围内的中小学、幼儿园、医院、丧葬设施应该记录;房屋300m范围内大型垃圾场站、公共厕所应该记录;房屋500m以内的高压线应该记录。房屋现场勘查记录完毕后应有客户签名予以确认。

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