房地产经纪人

1、中国现行法律体系是怎么的?

中国现行法律体系包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单选条例、规章。

2、何为宪法?其特征是什么?

宪法是国家的根本法。它既具有一切法律的共同特点，又具有与一般法律不同的特征，主要是：宪法的内容不同于一般法律。宪法是制定一般法律的依据。宪法具有最高的法律效力。

3、基本法律与其他法律有何不同?

基本法律是由全国人民代表大会制定的，其他法律是由全国人民代表大会常务委员会制定的。

4、行政法规是由何机关制定的?

行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，改造行政职责的规范性文件。

5、地方性法规、自治条例和单行条例之间有何异同?

地方性法规、自治条例和单行条例包括：

(1)省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。

(2)较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不与宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。

(3)经济特区所在地的省市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定的在经济特区范围内实施的法规。

(4)民族自治地方的人民代表大会依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定的自治条例和单行条例。

6、部门规章和地方政府规章有何异同?

部门规章是国务院各部、委，中国人民银行，审计署和具有行政管理职能的直属机构根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定的规范性文件。

地方政府规章是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定的规范性文件。

7、什么是法律的适用范围?有哪几种法律的适用范围?

法律的适用范围即法律的效力范围：主要有时间效力、空间效力和对人效力。

8、法律适用的基本原则有哪些?各原则的含义是什么?

主要有：上位法优先于下位法原则。新法优先于旧法原则。特别法优先于一般法原则。法律文体优先于法律解释原则。强行法优先于任意法原则。法不溯及既住原则。

9、什么是民法?什么是平等主体?

民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。

平等主体是指作为懂事主体来说，其权利能力一律平等。

10、什么是民法调整的财产关系和人身关系?

财产关系是指人们在产品的生产、分配、交换和消费过程中形成的具有经济内容的关系，包括财产归属关系和财产流转关系。

人身关系是基于人格和身份所产生的，没有直接的财产内容的社会关系，包括人格关系和身份关系。

11、民法的基本原则是什么?

平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则、禁止滥用权利原则。

12、什么是民事法律关系?其要素有哪些?

民事法律关系是由民法规范调整的社会关系，即由民法确认和保护的社会关系。要素：主体(自然人、法人和合伙组织、其他组织)、客体(物、行为、智力成果。)

13、什么是民事权利和民事义务?

民事权利是权利的一种形式，是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施一定行为的权利。

民事义务是指世事法律关系的一方当事人依照法律的规定，必须实施一定行为或不实施一定行为，以满足民事权利主体实现其权利的要求。

14、在中国，完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人是如何界定的?

完全民事行为能力人：18周岁以上的公民是成年人，具体完全民事行为能力，可以独立进行民事海马，是完全懂事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。

限制民事行为能力人：10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与其年龄、智力或精神健康状况相适用的民事活动。其他民事活动由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人的同意。

无民事行为能力人：不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。

15、宣告失踪与宣告死亡的法律后果有何不同?

宣告失踪的主要意义在于对失踪人的财产进行代管和依法处理。宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果，即被宣告人丧失民主主体资格，其民事权利能力终止;其财产转变为遗产，继承形如;其婚姻关系消灭等。

16、什么是法人?其有哪几种?

法人是相对于自然人而言的一类民事主体，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有懂事权利并承担民事义务的组织。包括企业法人，机关法人，事业单位法人和社会团体法人等。

17、民事法律行为成立的条件是什么?

(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实。(3)不违反法律或者社会公共利益。

18、哪些民事行为是无效民事行为?

(1)无民事行为能力人实施的。(2)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。(4)恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的。(5)违反法律或者社会公共利益的。(6)经济合同违反国家指令性计划的;(7)以合法形式掩盖非法目的的。

19、什么是代理?它有哪些种类?代理责任有哪些?

代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人随的一种法律行为。

类型包括：委托代理，法定代理，指定代理。

代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。代理权不得滥用

20、什么是民事责任?承担民事责任的方式有哪些?

民事责任是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果。方式有十种：(1)停止侵害。(2)排除妨碍。(3)消除危险;(4)返还财产。(5)恢复原状。(6)修理、重作、更换。(7)赔偿损失。(8)支付违约金。(9)消除影响，恢复名誉。(10)赔礼道歉。

21、什么是诉讼时效?诉讼时效期间是如何规定的?诉讼时效期间中止和中断的原因有哪些?

诉讼时效是指权利人经过法定期间不行使自己的权利，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。

时效期间规定：

(1)从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，一般诉讼时效期间为2年。《民法通则》规定，向人民法院请求保护懂事权利的诉讼时效期间为2年。

(2)从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，特殊诉讼时效期间为1年。《民法通则》规定，下列的诉讼时效期间为1年：身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不合格的商品未声明的;延付或者拒付租金的;寄存财物被丢失或者损毁的。

诉讼时效期间中止：不可抗力和其他障碍。

诉讼时效期间中断的法定事由有：当事人一方向人民法院提起诉讼;当事人一方提出请求履行义务。当事人一方同意履行义务。

22、什么是合同?它有哪些特征?

合同也称为契约，是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

特征：(1)是平等主体之间的民事法律关系。(2)是两方以上当事人的法律行为。(3)是从法律上明确当事人之间特定权利和义务关系的文件。(4)是具有相应法律效力的协议。

23、合同可分为哪几类?

(1)典型合同和非典型合同。

(2)要式合同和不要式合同。

(3)双务合同和单务合同。

(4)有偿合同和无偿合同。

(5)诺成合同和实践合同。

(6)主合同和从合同。

24、合同一般包括哪些内容?它成立的必要条件是什么?

合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(1)当事人的名称或者姓名和住所;(2)标的，即合同当事人的权利义务指向的对象。(3)数量;(4)质量;(5)价款或者报酬。(6)履行期限、地点和方式。(7)违约责任。(8)解决争议的方法。

合同生效应具备下列3个条件：

(1)当事人具有相应的民事行为能力。(2)意思表示真实。(3)不违反法律和社会公共利益。

25、什么是买卖合同、租赁合同、委托合同、居间合同?它们有哪些特征?当事人的义务主要有哪些?

买卖合同：是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

出卖人的主要义务：按照约定的期限、质量要求向买受人交付标的物;按照约定向买受人转移标的物的所有权;就交付的标的物，保证第三人不得向买受人主要任何权利，但法律另有规定以及买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的除外。

买受人的义务：按照约定的数额、时间、地点向出卖人支付价款;按照约定及时受领标的物;按照约定及时检验标的物。

租赁合同：是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

出租人的义务：按照约定将租赁物交付承租人;在租赁期间保持租赁物符合约定的用途;在租赁物需要维修时在合理期限内进行维修，但当事人另有约定的除外，如房屋租赁通常约定“大修为主，小修为客”。出场租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

承租人的义务：按照约定的期限支付租金;按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物;妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的、应当承担损害赔偿责任;未经出租人同意，不得对租赁物进行改善或者增设他物;未经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人;租赁期间届满，应当将租赁物返还出租人。

委托合同：是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

受托人的义务：按照委托人的指示处理委托事务;亲自处理委托事务;按照委托人的要求报告委托事务的处理情况。向委托人转交处理委托事务取得的财产。

委托人的义务：支付处理委托事务的费用;向受托人支付报酬。

居间合同：是居间人向委托人报告订立买卖合同、租赁合同等合同的机会，或者提供订立买卖合同、租赁合同等合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

居间人的义务：向委托人如实报告有关订立合同的事项;负但居间活动的费用。

委托人的义务：按照约定向居间人支付报酬;向居间人支付从事居间活动支出的必要费用。

26、委托合同与居间合同有何异同?

居间合同和委托合同都是一方接受他们的委托，并按照他方的指示要求，为他方办理一定事务的合同。都属于服务合同，其标的是提供劳务，而不是物的交付。但居间合同与委托合同有着显著的区别，主要有：(1)在居间合同中，居间人只是介绍或者协助委托人与第三人订立合同，并不参与委托人与第三人之间的关系。而在委托合同中，受托人可以代委托人与第三人订立合同，参与并可以决定委托人与第三人之间的关系内容。(2)居间合同是有偿合同，居间人促成合同成立的，可以请求报酬，并且在媒介居间时可以从委托人及其相对人双方取得报酬;而委托合同可以是有偿的，也可以是无偿合同。(3)在居间合同中，居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务;而在委托合同中，受托人处理事务的后果直接归于委托人。

27、什么是物权?它与债权有何区别?

物权是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益特权和担保物权。债权是指权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或者不为特定行为的权利。

物权和债权在下列方面存在区别：

(1)权利性质不同。特权是支配权，债权为请求权。

(2)权利发生不同。物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义。

(3)权利效力范围不同。物权是绝对权、对世权，债权是相对权，对人权。

(4)权利效力不同。物权具有支配力，债权则是请求力。

(5)权利期限不同。物权中有些权利是无期限的，如所有权。债权则为有期限的权利，法律上不允许存在无期限的债权。

28、物权有哪些效力?

物权具有排他效力、优先效力、追及效力。排他效力是同一物上不能并存内容相同的两个物权。优先效力是物权和债权并存时，无论物权成立于债权之前或之后，物权优先于债权(存在例外)。追及效力是物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。

29、物权法的主要原则有哪些?

(1)物权法定原则。(2)物权公示原则。(3)取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则。

30、物权主要有哪几种分类?

(1)不动产物权和动产物权。(2)主物物权和从物物权。(3)自物权和他物权。(4)所有权和限制物权。

31、所有权有哪几项权能?中国现行不动产所有权有哪几种?

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

不动产所有权主要有土地所有权和房屋所有权。

32、用益物权和担保物权的含义是什么?

用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因此被称为用益物权。包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

担保物权：是为了确保债务履行而设立的物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有应担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。包括：抵押权、质权、和留置权。

33、建设用地使用权、地役权和抵押权的含义是什么?

建设用地使用权是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其他附属设施。根据取得方式，建设用地使用权分为划拨、出让、国有土地租赁、作价出资或入股、国家授权经营等方式取得的建设用地使用权。

地役权是指权利人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不改造到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的权利。

质权包括动产质权和权利质权。

留置权是指在债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律规定留置已经合法占有债务人的动产，并就该动产优先受偿的权利。

34、什么是占有?如何区分有权占有与无权占有，善意占有与恶意占有?

占有是指对不动产或者动产事实上的控制与支配。它分为有权占有和无权占有。有权占有是指占有人与占有返还请求人之间有寄托、租赁或者其他正当法律关系时，占有人对不动产或者动产的占有。无权占有是指占有人对不动产或者动产的占有无正当法律关系或者原法律关系被撤销或无效时，占有人对不动产或者动产的占有。

无权占有又分为善意占有和恶意占有。所谓恶意占有，是指明知或者因重大过失不知自己为无权占有而仍然进行的占有。

35、什么是消费者权益?

是指消费者在为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的消费活动中，依法享有的权利受到保护时而给消费者带来的应得的利益，其核心是消费者的权利。

36、《消费者权益保护法》规定的消费者的权利有哪些?

(1)安全保障权。(2)真情知悉权。(3)自主选择权。(4)公平交易权;(5)获取赔偿权。(6)依法结社权。(7)获得知识权。(8)受尊重权。(9)监督权。

37、《消费者权益保护法》规定的经营者的义务有哪些?

(1)守法义务。(2)接受监督义务。(3)保证消费者安全义务。(4)真实信息告知义务。(5)真实标识义务。(6)出具单据义务。(7)质量保证义务。(8)售后服务义务。(9)禁止以告示等方式免责。(10)禁止侵犯消费者人身权。

38、消费者权益争议解决的途径有哪几种?

(1)与经营者协商和解。(2)请求消费者协会调解;(3)向有关行政部门申诉。(4)根据与经营者达成的仲裁提请仲裁机构仲裁。(5)向人民法院提起诉讼。

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