房地产经纪人

三、综合分析题(共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(一)

2011年2月，W房地产开发公司(以下简称w公司)将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司(以下简称甲公司)。甲公司利用在建工程(价值约为3000万元)作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。

81.下列关于W公司转让该项目的条件，应包括(　　)。

A.应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金

B.应取得土地使用权证书

C.按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让

D.除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的20%以上

82.W公司将在建工程转让给甲公司，需要办理的手续包括(　　)。

A.w公司向房地产管理部门提出在建工程转让申请

B.A市房地产管理部门对申请进行审核、批复

C.w公司和甲公司转让双方签订在建工程转让合同

D.办理在建工程转让合同转让登记备案

83.下列关于该在建工程抵押的表述中，正确的是(　　)。

A.该在建工程所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款

B.该在建工程抵押必须服从专门机构的监管

C.该在建工程在抵押期间竣工，如债务未履行完毕，当事人在抵押人领取房地产权属证书后，应重新办理房地产抵押登记

D.该在建工程可以设定最高额抵押

84.李某购买该项目商品房一套，乙公司需做的工作包括(　　)。

A.李某与乙公司签订商品房预售合同

B.办理该预售合同文本登记备案

C.商品房竣工后，协助开发商办理初始登记，交付房屋

D.协助办理交易过户、登记领证手续

85.乙公司代理预(销)售商品房须向购房人出示(　　)。

A.商品房预售许可证

B.商品房销售广告

C.房屋综合验收合格证明

D.甲公司出具的商品房销售委托书

86.甲公司和乙公司签订的房地产代理合同具有(　　)的特点。

A.是双务合同

B.属于法定代理合同

C.属于委托代理合同

D.属于商事代理合同

87.从背景中可以看出，该项目涉及的房地产登记类型主要包括(　　)等。

A.房屋所有权初始登记

B.房屋所有权转移登记

C.土地总登记

D.在建工程抵押权登记

88.甲公司委托乙公司代理预(销)售商品房的形式为(　　)。

A.独家代理

B.共同代理

C.参与代理

D.联合代理

89.乙公司代理商品房销售代理业务流程中，由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案，属于(　　)阶段的工作内容。

A.项目签约

B.项目执行企划

C.销售准备

D.销售执行

90.乙公司代理商品房销售代理业务流程中，商品房交验(俗称“交房”)处于(　　)阶段。

A.项目签约

B.项目执行企划

C.销售准备

D.销售执行

91.乙公司代理商品房销售代理业务流程中，销售准备阶段主要工作有(　　)等。

A.准备开盘广告

B.对销售人员进行业务培训

C.配合实施广告、公关活动等市场推广

D.签订商品房买卖合同

92.乙公司代理商品房销售代理业务流程中，下列关于项目结算的表述，正确的是(　　)。

A. 一般在销售过程中要按一定时间周期(如按月)进行对外结算佣金(与开发商结算佣金)和对内结算佣金(与销售人员结算佣金)

B.到整个项目销售的最后阶段(通常是完成代理合同所约定的销售指标后)，要进行项目的总结算

C.首先就是业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告

D.最后由项目直接操作部门与开发商进行总结算

(二)

赵某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)新聘用的房地产经纪人，赵某获得的报酬是每月500元底薪，另加业务收入提成。客户李某委托甲公司为其出售一间办公用房，甲公司指定赵某办理该业务。赵某在核实该房屋产权时，发现该房屋属于李某和王某共有，询问李某此情况时，李某称王某完全同意出售该房屋，并出示了王某的私章和身份证，称王某因公差去了另外一个城市，长时间不能回来。赵某为表现自己的工作能力并提升业绩，迅速完成了交易配对，将该房屋出售给了乙公司。王某知道后表示不同意出售该房屋，并为此与甲公司发生争执。

93.下列关于李某与乙公司订立的办公用房买卖合同的表述中，正确的为(　　)。

A.有效

B.无效

C.双方当事人对该房屋买卖合同可以自行主张撤销

D.双方当事人对该房屋买卖合同不可自行主张撤销

94.赵某在房地产经纪企业的薪酬支付方式属于(　　)。

A.固定薪金制

B.佣金制

C.固定薪金和佣金混合制

D.奖酬制

95.下列关于乙公司购房的表述中，正确的是(　　)。

A.乙公司不可能取得该房屋的产权

B.乙公司可以取得该房屋的产权，条件是王某同意出售

C.乙公司可以取得该房屋的产权，因为该公司属于善意受让人

D.乙公司可以取得该房屋的产权，因为李某出示了王某的私章和身份证

96.下列关于该房地产经纪业务的表述中，不正确的是(　　)。

A.赵某应赔偿王某的全部损失

B.由于缺乏王某的书面同意，此代理业务不能成立

C.赵某违反了房地产经纪人员职业道德中尽忠职守的要求

D.甲公司如果对外承担赔偿责任可以向赵某追偿

(三)

王某曾是某市一家房地产经纪公司的房地产经纪人。在长期的业务实践中，王某发现外国人的租赁经纪业务是该市房地产中介市场中的一个空白点。2005年3月，王某辞去原工作，发起设立了甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)，专门为在本市的外国人提供租赁经纪服务。经过几年的发展，到2010年，甲公司已经成为该市的一家大型房地产经纪公司，其组织结构图如下：

97.甲公司采用公盘制，符合房地产经纪信息的(　　)特征。

A. 时效性

B.多维性

C.积累性

D.共享性

98.甲公司在发展过程中把经营战略的重点放在(　　)。

A.一个特定的目标市场上

B.目标细分市场客户的服务上

C.后向一体化服务上

D.前向一体化服务上

99.从图中可以看出甲公司的组织结构形式为(　　)。

A.直线一参谋制

B.分部制

C.矩阵制

D.网络制

100.从图中还可以看出，甲公司的经营模式为(　　)。

A.网上联盟经营模式

B.单店经营模式

C.多店经营模式

D.连锁店经营模式

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（责任编辑：lqh）

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