房地产经纪人

1、[单选题]在正常使用下，关于房地产开发企业对商品住宅最低保修期限的说法，正确的是（）。

A.屋面防水为1年

B.电器开关为1年

C.地面开裂为1年

D.卫生间防渗漏为2年

[答案]C

[解析]商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期;当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;②屋面防水3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款);③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;④墙面、顶棚抹灰层脱落1年;⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年;⑥门窗翘裂、五金件损坏1年;⑦管道堵塞2个月;⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;⑨卫生洁具1年;⑩灯具、电器开关6个月。

2、[单选题]经工程质量监督单位核验，商品房的主体结构质量确属不合格的，商品房买受人（）。

A.无权退房，但房地产开发企业应当依法承担赔偿责任

B.有权退房，并可要求房地产开发企业赔偿损失

C.有权退房，但不得要求房地产开发企业赔偿损失

D.无权退房，但房地产开发企业必须及时重建

[答案]B

[解析]房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

3、[单选题]关于房地产开发企业对商品住宅质量承担责任的说法，正确的是（）。

A.无须购房人同意，屋面防水的保修期限可少于3年

B.砖混结构的住宅外墙有裂缝时，购房人可以请求退房

C.在正常使用下，只要主体结构出现质量问题均应承担赔偿责任

D.在双方自愿的基础上，有些部位的保修期限可以由开发企业与购房人自行约定

[答案]D

[解析]A项，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，屋面防水的最低保修期限为3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款)。B项，在合理的使用年限内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。C项，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。D项，在双方自愿的基础上，有些部位的保修期限可以由开发企业与购房人自行约定。

4、[单选题]未取得营业执照，擅自销售商品房的，由（）以上人民政府工商行政管理部门按照相关规定进行处罚。

A.乡镇级

B.县级

C.市级

D.省级

[答案]B

[解析]未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

5、[单选题]（）是物业管理区域内物业管理的最高权力机构。

A.业主

B.业主大会

C.业主委员会

D.社区居委会

[答案]B

[解析]业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

6、[单选题]下列物业管理基本制度中，与房地产经纪行业无关的是（）。

A.业主大会制度

B.管理规约制度

C.物业承接查验制度

D.前期物业管理招投标制度

[答案]D

[解析]物业管理的基本制度包括：①业主大会制度;②管理规约制度;③前期物业管理招投标制度;④物业承接验收制度;⑤住宅专项维修资金制度等。其中，与房地产经纪行业相关的制度有业主大会制度、管理规约制度、物业承接查验制度、住宅专项维修资金制度。

7、[单选题]下列关于业主委员会的说法中，正确的是（）。

A.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生

B.业主委员会的人数应为7～13名的单数

C.业主委员会应当自选举产生之日起15日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案

D.业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任2人，副主任2～3人

[答案]A

[解析]B项，一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，人数为5～11名的单数。C项，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案。D项，业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。

8、[单选题]《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》公布施行后，在（）的，适用该解释。

A.一审和二审阶段

B.三审和终审阶段

C.一审、二审和终审阶段

D.终审阶段

[答案]A

[解析]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》共28条，已于2003年6月1日起施行。第28条规定，《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，该解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用该解释。

9、[单选题]房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取（）。

A.佣金

B.咨询费

C.手续费

D.居间费

[答案]A

[解析]商品房销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

10、[单选题]房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是（）。

A.整栋出售

B.分割拆零销售

C.返本销售

D.变相返本销售

[答案]A

[解析]《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房;③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用;④商品住宅不得分割拆零销售。

（责任编辑：gx）