房地产经纪人

考点37：

房地产投资是指以房地产为对象的投资，是借助于房地产来获得收益的投资行为。

房地产投资项目经济评价的步骤；

不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3个步骤：

1．估计相关的现金流量；

2．计算有关的评价指标；

3．将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论

考点38：

现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看，现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。

现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和，即：

净现金流量＝现金流入量－现金流出量

考点39：

为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。

现金流量图的习惯表示方法是：

1．用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年；

2．划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到 n 结束的时间序列，在该线的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从1到n 分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。

3．用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长。

综上所述，把握现金流量图应把握下列几点：

1．时间段的总长度：时间段从何时开始至何时结束。

2．时间段的指向：时间的推移是自右向左，即右边为过去，左边为未来。

3．时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分。

4．现金流量在时间段上发生的具体时点。

5．现金流量在该时点上发生的具体数额。

6．现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量

考点41：

内部收益率（IRR） 称财务内部收益率，是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其计算公式为：

求出内部收益率（IRR）后，将其与基准收益率ic相比较，判断项目是否可行如下：

当IRR＞ic，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。

当IRR＜ic，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的。

当IRR＝ic，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

内部收益率与净现值法的主要区别：

1．净现值是一个数额，内部收益率是一个比率。

2．净现值法需要预先确定一个折现率，内部收益率法则不需要预先确定一个折现率。

内部收益率法存在的问题：

内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方法的结果相矛盾。这些问题出自下列两个方面的原因：一是该方法本身所固有的再投资假设；二是多重根的问题。

投资回收期法的缺陷是忽略了所有在投资回收期之后出现的现金流量

考点43：

“价值”一词在不同领域有不同的内涵，如有哲学的、美学的，这里所讲的价值是经济学的。在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。人们在经济活动中一般简称的价值，是指交换价值。

任何物品能够成为商品，首先必须是有用物。没有用的东西不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。所以，没有使用价值肯定就没有交换价值，但反过来不一定成立，即没有交换价值不一定就没有使用价值，如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。

考点44：

某一房地产的投资价值，是指该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是该投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所估计的价值。而该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的经济价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人的因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

投资价值与市场价值的评估方法可能相同，但其中参数选取的立场可能不同。例如，都可以采用收益法--价值是未来净收益的现值之和，但在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者可以接受的最低收益率。这个投资者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。其中的一个重要因素是该投资者的机会成本。机会成本越大者，要求的收益率会越高。

投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买；反之，说明不值得投资购买。换一个角度讲，每个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去所投资的房地产。

 

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（责任编辑：中大编辑）