房地产经纪人

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三、综合分析题

某临街住宅楼于1996年末建成，砖混结构，共5层。4年前经有关部门批准，该楼一层全部改为店铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。

81.若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为( )。

A.该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用

B.该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用

C.当地同类店铺潜在毛租金收人扣除运营费用

D.当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用

82.在评估该楼一层中某店铺的收益价格过程中，求取资本化率采用市场提取法时，会用到( )。

A.内插法

B.试错法

C.累加法

 D.乘数法

83.将一层住宅用房改为店铺，通常均将临街外墙窗洞口改为门洞口，从结构安全度 分析，外墙体应具有足够的( )。

A.热工性能

B.强度

C.防火性能

D.稳定性

84.该楼三层城市常住人口贾某，身体健康，现与装修公司签订合同准备对住宅进行 较高档次装修，并以装修工程价款的50%作为首付款支付给了装修公司，剩余部分贾某拟申请个人住房贷款解决，他应具备的条件是( )。

A.有银行认可的资产作为抵押

B.有符合规定的住房装修批准文件

C.全家人口身份证件

 D.有稳定的职业和经济收入

85.已知该楼从道路红线外侧后退5 米建造，地面铺设水泥砖，这5 米的宽度称为( )。

A.用地红线控制距离

 B.道路红线外延距离

C.建筑红线后退距离

D.道路红线后退距离

(二)

某房地产开发公司通过摘牌方式，以1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为 120 000 m2，规划容积率为 l.5。该公司计划在 1.5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100元/m2(建筑面积)，管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用水平。

86.在规划与开发建设中，反映该住宅小区的居住环境质量的主要指标有( )。

A.停车率

B.建筑密度

C.绿地率

D.拆建比

87.假设银行贷款年利率为7%，资本金比例为35%。项目建成后，甲集团公司委托某房地产估价机构对其积算价格进行评估，则其中的投资利息为( )。

A.295.34万元

 B.298.43万元

C.301.24万元

D.410.11万元

88.程某购买了该住宅项目中的一套住宅，其中套内房屋使用面积78.5m2，套内墙、柱体面积 12.5 m2，未封闭阳台水平投影面积6 m2，分摊共有建筑面积6 m2，按套内使用面积计算的价格为3800 元/m2，按住宅建筑面积计算的价格为( )。

A.2896元/m2

B.2983元/m2

C.3075元/m2

D.3173元/m2

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（责任编辑：中大编辑）