房地产经纪人

经纪活动方式及其特征

经纪人以赚取佣金为目的，赚取佣金是通过提供中介服务实现的。经纪人提供中介服务的方式，即经纪活动方式主要有居间、行纪和代理三种。我国《民法通则》、《合同法》对居间、行纪和代理都有具体的规范，权利义务规定也十分明确。但这三种方式只是经纪人与委托人之间的合约，不是经纪人与第三方（相对交易方）之间的协议。经纪人的经纪活动离开了合法方式和途径，就等于脱离了国家法律的保护。所以，掌握并熟练地运用这些方式，是经纪人执业的重要前提。

一、居间：居间又叫中介，是双方当事人约定一方按照对方的要求提供订立合同的机会或为对方提供订立合同的中介服务，而由对方支付报酬（佣金）的委任关系，这种委任关系是通过签订居间合同来确立的。在这个委任关系中，一方当事人是委托对方完成一定的服务的人，是委托人；而对方当事人则是接受委托，完成一定委托事务的人，称之为居间人或居间经纪人。

居间合同既是商品经济时代的产物，也是一种渊源已久的商业现象。通常人们俗称为“牵线搭桥”、“穿针引线”、“对缝”、“撮合”等经纪活动，就是对居间的形象描述。

对于居间合同，我们可以从以下几个方面来理解其法律特征；

第一，居间合同以委托人委托居间人（居间经纪人）完成某种服务为目的。在这里，居间经纪人要做的只是两件事，即为委托人报告订约机会，或为委托人与第三方签约提供的媒介服务。

第二，居间经纪人在居间合同中处于中介人的地位，并不为委托人作意思表述，也不介入委托人与第三人所签订的合同关系。在这里，居间经纪人既不是委托人订立合同的代理人，也不是为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人，只是一个纯粹的中介人。

第三，居间合同是有偿合同。居间是一种以赚取佣金为目的的中介活动，在居间这种委任关系中，委托人需向居间人给付佣金，居间人则以收取从事居间活动的佣金为其营业目的。

第四，居间合同为诺成合同、不要式合同。

在订立居间合同时，只要委托人与居间人的意思表示一致，居间合同即可成立，无需以居间人先行报告订约机会或提供签约媒介服务为条件。居间人通过向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，促成合同成立，属于合同的履行问题，与居间合同属于诺成合同的性质无关。

居间合同的成立可以采用口头形式，也可以采用书面形式，无需采用特定形式。居间经纪人在与委托人确立居间委任关系时，应该首先考虑采用书面的合同形式。

第五，居间经纪人对委托人与第三方所订立合同的后果，一般不承担法律责任。但如果在居间合同中居间人承诺了某种特定的专业审查义务，而居间经纪人未尽审查义务或审查失误的，要承担相应的法律责任。

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（责任编辑：中大编辑）

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