房地产经纪人

1、投资和房地产投资的概念是什么?

投资是为了获取预期的未来收益而事先投入资金的活动，是以现在的较确定的资金，去换取未来的、较不确定但预期比现在要多的资金。房地产投资是指以房地产为对象的投资，是借助于房地产来获取收益的投资行为。

2、投资相对于其他投资有哪些优缺点?

投资、投机、赌博三者的区别：投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着合理的风险与收益。投机则较看重短期的时间介入，通常缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益;而赌博是没有时间的因素介入，无法进行理性的分析与评估，背后隐含着极大的风险，并且长期平均收益为负值。

3、房地产投资主要有哪些类型?

主要有直接投资和间接投资(购买房地产开发企业的股票、债券、购买房地产投资依托基金等。)

4、什么是资金的时间价值?资金为什么存在时间价值?

资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的一定量的资金比将来的等量资金具有更高的价值。资金存在时间价值的原因主要有下列几个：资金增值、机会成本、承担风险、通货膨胀。

5、单利和复利的含义及其之间的区别是什么?

单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。

复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下，不仅原始本金要计算利息，以前的利息都要并入本金，再计算利息，也就是利息要计算利息，即通常所说的“利滚利”。

6、单利下的利息和本利是如何计算?

如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息周期数，I表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有：

I=P×i×n F=P(1 i×n)

7、复利下的利息和本利和如何计算?

复利的本利和计算公式为：

F=P(1×i)N次方

复利的总利息计算公式为：

I=P【(1×i)N次方-1】

8、名义利率和实际利率的概念及其之间的关系是什么?

当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率(也称有效利率)的问题。

假设名义年利率为r，一年中计息m次，则每次计算的利率为r/m，至n年末时，在名义利率下的本利和为：

F=P(1 r/m)的n×m次方

9、现值与将来值如何换算?

F=P(1×i)N次方 本式中(1×i)N次方称为“一次支付终值系数”

10、将来值与等额年金如何换算?

11、现值与等额年金如何换算?

12、如何将等差年金转换为现值?

13、如何将等比年金转换为现值?

14、如何将永续年金转换为现值?

15、房地产投资项目经济评价的步骤是什么?

通常包括3个步骤：估计相关的现金流量;计算有关的评价指标;将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。

16、什么是现金流量?

现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。

17、如何计算净现金流量?

18、静态评价指标有哪些?分别如何计算及判断投资项目是否可行?

静态评价指标主要有：

(1)投资利润率：投资利润率=年平均税前利润总额/投资总额×100%

(2)资本金利润率：资本金利润=年平均利润总额/资本金×100%

(3)成本利润率：成本利润率=(项目总开发价值-项目总开必建设成本)/项目总开必建设成本×100%，通常用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性。

(4)静态投资回收期：是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。

19、如何计算财务净现值及判断投资项目是否可行?

20、如何计算财务内部收益率及判断投资项目是否可行?

21、如何计算动态投资回收期及判断投资项目是否可行?

22、投资风险与收益的关系是什么?

任何一项投资都包含着收益和风险两个基本因素，即投资既要获取收益，又要承担风险。具体来说，高风险要求高收益。

23、什么是房地产投资风险?它有哪些特征?

房地产投资风险是指房地产投资出现损失的可能性大小，这种损失包括实际收益小于预期收益的损失和所投入资金的损失。房地产投资风险的特征主要有：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性。

24、房地产投资会有哪些风险?

(1)房地产投资的系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险。

(2)房地产投资的非系统风险：收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。

25、如何应对房地产投资风险?

(1)房地产投资风险应对的原则：连续性、针对性、可行性、经济性。

(2)房地产投资风险的应对方法：风险回避、风险组合、风险控制、风险转移、风险自留、风险利用。

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（责任编辑：lqh）

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