2011年房地产经纪人考试经典综合分析题
(五)
(2010)某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回,提供给甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房。王某2009年10月预购了该项目一套住宅,并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2,单价2000元/m2,面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2009年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计,并通知了王某。
2010年8月该项目竣工并交付使用,乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时,发现房屋建筑面积已经增至67.6m2,存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理人住手续时,王某还通过由甲企业代缴的方式,交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。
11.城市规划区范围内出让开发用地闲置土地满()年未动工开发时,政府可以无偿收回土地使用权。
A.1
B.2
C.3
D.4
12.王某所购房屋的质量问题,应由()承担保修责任。
A.甲企业
B.房产管理部门
C.乙企业
D.工程质量监督部门
13.关于中途变更房屋设计的说法,正确的为()。
A.预售合同签订即不得再变更设计
B.甲企业应在变更确立之日起10日内书面通知王某
C.王某如选择退房应在国家规定的时限内书面通知甲企业
D.王某如在通知到达之日起10日内未予理会的,视同接受设计变更
14.关于王某的房价款的说法,正确的为()。
A.交房时该市新建商品房的均价上涨了15%,所以甲企业有权调整房价
B.王某实际总房价款应为131300元
C.王某实际总房价款应为133900元
D.王某实际总房价款应为135200元
15.王某在整个购房过程中应申请的房屋登记类别为()。
A.房屋所有权初始登记
B.房屋所有权更正登记
C.房屋所有权转移登记
D.房屋抵押权登记
16.王某购房过程中应缴纳的税金为()。
A.契税
B.土地增值税
C.土地使用税
D.印花税
17.甲企业在开发该经济适用住房项目过程中应缴纳的税金为()。
A.耕地占用税
B.契税
C.企业所得税
D.教育费附加
18.关于住宅专项维修资金的说法,正确的为()。
A.业主交存的住宅专项维修资金属业主所有
B.业主大会成立前,住宅专项维修资金由甲企业代管
C.王某房屋卫生间渗水、下水管道堵塞的维修可以申请使用住宅专项维修资金
D.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的,应及时续交
19.如果乙企业物业服务收费实行酬金制,则其物业服务支出的构成包括()。
A.乙企业服务人员的工资、社会保险
B.乙企业管理人员的奖金
C.物业管理区域清洁卫生费用
D.物业共用部位、共用设施的维修和更新改造费用
20.王某在办理住房公积金贷款时,工作人员所做了下列解释,正确的为()。
A.住房公积金贷款实行低利率政策
B.使用住房公积金贷款的职工在还贷期间,不能提取住房公积金
C.王某未还清贷款前,不得再次申请住房公积金贷款
D.住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息
(五)
11.【答案】B
【解析】闲置土地满2年未动工开发的,政府无偿收回。
12.【答案】A
【解析】交付使用后的房屋质量问题,应该有房地产开发企业进行质量保修。
13.【答案】BC
【解析】房地产开发企业应当按照批准的规划,设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果中途变更设计,房地产开发企业(甲企业)应当在变更确立之日起l0日内,书面通知买受人(王某);买受人(王某)有权在通知达到之日起l5 日内作出是否退房的书面答复,买受人在通知到达起l5日内未作出书面答复的,是同接受规划和设计变更以及由此引起的房价款变更。
14.【答案】D
【解析】面积误差比在4%,按照合同约定5%以内据实结算,至67.6m2 X2000元/m2=135200元。
15.【答案】CD
【解析】房屋所有权转移登记是指,因买卖、赠与、交换和继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋抵押权登记是指,房屋登记机构根据抵押当事人申请,依法将抵押权设立、转移、变动等的事项在登记簿上予以记载的行为。题目中涉及的登记主要是这两种登记。
16.【答案】AD
【解析】需要缴纳契税和印花税。
17.【答案】CD
【解析】应缴纳企业所得税和教育费附加,按照规定开发经济适用房契税免征。
18.【答案】AD
【解析】住宅专项维修基金属全体业主所有。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。在业主大会成立前,住宅专项维修资金由所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管,而不是房地产企业代管;王某个人房屋的维修由个人负责,而不是住宅专项维修资金,住宅专项维修资金是用于住宅公共部位,共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
19.【答案】AC
【解析】物业服务支出包括物业企业人员的工资、社会保险和按规定提取的福利金;共用部位的清洁卫生费用,还包括绿化养护费用等,其中C项属于住宅专项维修资金的使用范围,物业企业员工的奖金不属于物业服务支出的范围。
20.【答案】AC
【解析】住房公积金贷款实行住房低贷款利率,通常情况低于同期商业银行住房贷款利率。在使用公积金贷款还贷中,可以按照规定提取住房公积金,在未还清贷款前,不得再次申请住房公积金贷款,住房公积金贷款利率实行一年一定,因此正确答案为AC。
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