房地产经纪人

61、 下列关于对建设工程投标中的中标管理，说法错误的是(   )。

A、中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书

B、中标人不得向他人转让中标项目，但可将中标项目肢解后分别向他人转让

C．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成

D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成

E、接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包

[答案]B, D

[解析]中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。但中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成，接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。

62、 确定房地产开发项目，应当符合(    )的要求。

A土地利用总体规划

B．年度建设用地计划

C．城市规划

D．房地产销售计划

E、房地产开发年度计划

[答案]A, B, C, E

[解析]确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

63、 下列关于房地产广告的要求，表述不正确的是(   )。

A、涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明

B、涉及尚未实现的物业管理内容，可以不在广告中注明

C．房地产广告中表现项目位置，可以以所需时间来表示距离

D．房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E、房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，可以不在广告中注明

[答案]B, C, E

[解析]房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

64、 房地产预售、销售广告，必须载明的事项有(    )。

A．中介服务机构代理销售的，应载明该机构名称

B．开发企业名称

C．开发企业的资信证明

D、房地产项目的背景

E．预售或者销售许可证书号

[答案]A, B, E

[解析]房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：1．开发企业名称；2．中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；3．预售许可证书号。

65、 下列房地产不得转让的有（)。

A．共有的房地产，未经其他共有人书面同意的

B．未解决权属争议的房地产

C．设定了抵押权的房地产

D．已被依法查封的房地产

E．已列入城市拆迁范围内的房屋

[答案]A, B, D

[解析]共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。

66、 下列关于房地产转让的表述中，不正确的包括（)。

A．房地产转让是指房地产权利人通过买卖、出租、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为，其实质是房地产权属发生转移

B．《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让

C．房地产赠与属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产买卖属于单务行为，受让人不需承担任何义务

D．以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限等于出让合同约定的年限

E．以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益应完全由转让人获得

[答案]A, C, D, E

[解析]房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为，其实质是房地产权属发生转移。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。

67、 下列关于面积误差比绝对值超过3％时，面积误差处理方式中，如果买受人不退房，说法正确的是(    )。

A．产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足

B．产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

C．产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

D．产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足

E．产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人

[答案]B, D, E

[解析]买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％(含3％)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

68、 下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（)。

A．抵押人到期未偿还债务的

B．抵押人擅自处分抵押房地产

C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的

D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的

E．未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的

[答案]A, B, C

[解析]根据《城市房地产抵押管理办法》第40条规定，DE两项不正确。

69、 商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府（ ）登记备案。

A、房产管理部门

B、土地管理部门

C、规划管理部门

D、建设管理部门

E、计划管理部门

[答案]A, B

[解析]商品房预售，预售人应当在预售合同签订后30日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门、土地管理部门登记备案。

70、 下列情况，属于登记机关有权注销房屋权属证书的包括(   )。

A、申报不实的

B、申报真实的

C．房屋权利灭失，权利人在规定期限内办理房屋权属注销登记的

D．涂改房屋权属证书的

E、因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的

[答案]A, D, E

[解析]房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

71、 某房地产估价有限公司，申请一级资质房地产估价机构资质，必须达到的条件有（)。

A．有15名以上专职注册房地产估价师

B．法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师

C．机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50％

D．有限责任公司的注册资本人民币120万元以上

E．股东中有3名以上专职注册房地产估价师

[答案]A, B, E

[解析]一级资质房地产估价有限公司应具备的条件中，机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60％。有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上。

72、 房地产中介服务行业信用档案按照“(    )”的原则进行。

A．统一规划

B．分级建设

C．分步实施

D．信息共享

E、统一实施

[答案]A, B, C, D

[解析]房地产中介服务行业信用档案按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原则进行，逐步实现房地产中介服务行业信用档案系统覆盖全行业的目标。

 

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（责任编辑：中大编辑）

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