房地产经纪人

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25、经纪人执业中常见的违规操作：

①赚取不正当差价

②隐瞒重要的交易信息

 ③不当承诺与不当诱导

④不当收取佣金

⑤不当代理。

26、经纪人承担的法律责任有：民事责任、行政责任、刑事责任。

27根据民事违法行为所侵害的权利的不同，民事责任主要可以分为：违约责任和侵权责任。这种区分是民事责任最根本的区分。

28、违约责任：当事人因违反合同义务而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为提前。

29、违约责任的构成要件：一是必须有违约行为，二是无免责事由。

30、违约行为包括：履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝。

① 履不能是指困可归于债务人的事由致合同不能履行，亦称合同不履行

② 履行迟延是指履行期满而能履行的债务，因可归债务人的事由未履行所发生的延迟。这是时间上的不完全履行

③ 履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，也称瑕疵履行。如履行数量不足、地点不妥、方法不当等

④ 履行拒绝是指债务人在债成立后履行期届满前，能履行而明示不履行的意思表示。

31、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况，成为预期违约。如，甲委托乙出卖房产，而在合同期内甲私自将房产出售于丙，此行为表示甲将不同志履行与乙的合同，此时甲即为预期违约。

32、免责事由包括：

①不可抗力。

②自己有过失。违约行为发生后相对人应采限措施防止损失扩大，如未采限措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。

③ 约定免责事由。但根据合同法规定造成对人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。

33、承担违约责任的方式主要：

① 强制实际履行。

②违约金。约定的数额应与损失大致相当。

③ 损害赔偿。在违约人继续履行或采限补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。

34、我国对于违约行为，采取以继续履行为主赔偿为辅的救济原则。

35、对于因履行迟延、履行不当或履行拒绝的行为，原则上均可请求继续履行或补充履行。除金钱外，债务发生履行不能，以及债务标的不适宜强制履行，或债权人在合理期限内未请求履行债务已超过诉讼时效的，不得请求强制履行。

36、因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。

37、赔偿的范围包括实际损失和预见期利益不得超过违约人缔约时预见到的或可能预见到违约可能造成损失。

38、在当事人违约行为为侵害对方人身或财产的，对方有请求违约损害赔偿或侵权赔偿的选择权。例如承租人损毁租赁房屋，既是违约行为，又是侵害他人财产所有权的行为，因而发生两个损害赔偿请求权的竞合，出租人可择一行使。

39、在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。

40、缔约过失责任虽不属于违约责任，属于合同责任。

41、缔约过失责任的条件是：①当事人一方违反先合同义务，②当事人一方有过失 ③另一方有损失。

42、缔约过失责任的赔偿范围以实际损失为原则。

43、侵权责任：是指侵犯债权之外的基他权利而应承担的民事责任。包括一般侵权行为和特殊侵权行为。

44、侵权责任的构成要件：一是有侵权行为，二是无免责事由。

45、侵权行为的构成要件有：①行为违法。②有损害事实。　③违法行为与损害事实之间有因果关系。④ 主观过错(故意和过失)。

46、违法行为包括作为和不作为。

47、作为是指法律规范规定或约定了当事人禁止某种行为，而为此种行为，造成损害结果。

48、不作为是指法律规范规定或约定当事人有特定义务，而不履行义务，放任损害结果的发生。

49、损害包括财产损害和人身损害。财产损害又包括积极损害和消极损害。

50、积极的财产损害指财产的毁损灭失、财产权利的消或财产价值的减少;

51、消极的财产损害指本可以取得的财产利益却因他人的妨碍而没有取得。过错包括故意和过失。

52、免责事由包括：① 阻却违法性事由，包括正当防卫和紧急避险。②不可抗力。③受害人的过错。

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（责任编辑：中大编辑）