房地产经纪人

第八章房地产税费

第二节 契 税

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

一、纳税人

在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

转移土地、房屋权属是指下列行为：

(1)国有土地使用权出让;

(2)土地使用权转让(包括出售、赠与和交换);

(3)房屋买卖;

(4)房屋赠与;

(5)房屋交换。

二、课税对象

契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋。

三、计税依据

(1)国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖：以成交价格为计税依据。

(2)土地使用权赠与、房屋赠与：参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

(3)土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据(等值交换免征契税)。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

四、税率

契税的税率为3%～5%。各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

五、纳税环节和纳税期限

纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按规定，由承受人自转移合同签订之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款。

六、减免规定

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府决定是否减免。

(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

(6)经外交部确认，予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。

(7)法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属的，免征契税;但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

(8)自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90m2及以下的普通住房且属于家庭唯一住房的，减按l%税率征收契税。

(9)婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

(10)对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

(11)对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

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（责任编辑：lqh）

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