房地产经纪人

经营观念的最新发展

随着市场竞争日趋激烈，媒介传播速度越来越快，现代市场营销中的4Ps理论越来越受到挑战。到20世纪80年代，美国劳特鹏针对4Ps存在的问题提出了4Cs理论。4Cs分别指代Customer（顾客）、Cost（成本）、Convenience（便利）、Communication（沟通）。
（1）Customer（顾客）。主要是指顾客的需求。企业必须首先了解和研究顾客，根据顾客的需求来提供产品。同时，企业提供的不仅仅是产品和服务，更重要的是由此产生的客户价值（Customer Value）。
（2）Cost（成本）。成本不单是企业的生产成本，或者说4Ps中的Price（价格），它还包括顾客的购买成本，同时也意味着产品定价的理想情况，应该是既低于顾客的心理价格，亦能够让企业有所盈利。此外，这中间的顾客购买成本不仅包括其货币支出，还包括其为此耗费的时间，体力和精力消耗，以及购买风险。
（3）Convenience（便利），即所谓为顾客提供最大的购物和使用便利。4Cs理论强调企业在制订分销策略时，要更多地考虑顾客的方便，而不是企业自己方便。要通过好的售前、售中和售后服务来让顾客在购物的同时，也享受到了便利。便利是客户价值不可或缺的一部分。
（4）Communication（沟通）。是被用以取代4Ps中对应的Promotion（促销）。4Cs认为，企业应通过同顾客进行积极有效的双向沟通，建立基于共同利益的新型企业/顾客关系。这不再是企业单向的促销和劝导顾客，而是在双方的沟通中找到能同时实现各自目标的通途。
总体看起来，4Cs营销理论注重以消费者需求为导向，与4Ps相比，4Cs有了很大的进步和发展。但从企业的营销实践和市场发展的趋势看，4Cs理论依然存在不足之处。针对这样的情况，近来，美国Don．E．Schuhz提出了4Rs营销新理论，即Relevancy（关联）、Reactivity（反应）、Relation（关系）、Return（回报），阐述了一个全新的营销四要素：
（1）与顾客建立关联。在竞争性市场中，顾客具有动态性。顾客忠诚度是变化的，他们会转移到其他企业。要提高顾客的忠诚度，赢得长期而稳定的市场，重要的营销策略是通过某些有效的方式在业务、需求等方面与顾客建立关联，形成一种互助、互求、互需的关系。

（2）提高市场反应速度。在今天相互影响的市场中，对经营者来说最现实的问题不在于如何控制、制定和实施计划，而在于如何站在顾客的角度及时地倾听顾客的希望、渴望和需求，并及时答复和迅速做出反应，满足顾客的需求。
（3）关系营销越来越重要。在企业与客户的关系发生了本质性变化的市场环境中，抢占市场的关键已转变为与顾客建立长期而稳固的关系，从交易变成责任，从顾客变成用户，从管理营销组合变成管理和顾客的互动关系。

沟通是建立关系的重要手段。从经典的AIDA模型：“注意—兴趣—渴望—行动”来看，营销沟通基本上可完成前三个步骤，而且平均每次和顾客接触的花费很低。

（4）回报是营销的源泉。对企业来说，市场营销的真正价值在于其为企业带来短期或长期的收入和利润的能力。

4Ps、4Cs、4Rs三者不是取代关系而是完善、发展的关系。由于企业层次不同，情况千差万别，市场、企业营销还处于发展之中，所以至少在一个时期内，4Ps还是营销的一个基础框架，4Cs也是很有价值的理论和思路。因而，两种理论仍具有适用性和可借鉴性。4Rs不是取代4Ps、4Cs，而是在4Ps、4Cs基础上的创新与发展，所以不可把三者割裂开来甚至对立起来。在了解体现了新世纪市场营销的新发展的4Rs理论的同时，根据企业的实际，把三者结合起来指导营销实践，可能会取得更好的效果。

营销的最终结果是促成交换，营销的成功与否则取决于能否准确的把握顾客需要，从而实现顾客满意。这便是现代营销的本质，也是当今CS战略的核心理念所在。CS（Customer Satisfaction）战略，即顾客满意战略，它发源于20世纪80年代末的欧洲市场营销研究领域，传播到美国首次运用于对顾客满意度的调查。它的核心理念是：以顾客为中心、以顾客自身价值的实现为导向，通过取得顾客的满意和忠诚来促进互利互惠的交换，最终获取适当的利润和企业长远的发展。房地产企业导入CS营销战略，其重点在于全程顾客满意，这就要求企业首先要，树立以“顾客满意”为宗旨的经营理念。其次是注重产品定位并提高产品质量，还要将销售方式应从压榨型转向诚信型，要不断完善售后服务并增加员工满意度，最后是要建立顾客满意度动态测评体系。

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页