房地产经纪人

82、 某W房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20公顷，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，W公司将项目整体转让给甲公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5公顷的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得《商品房预售许可证》并经银行同意，并委托乙公司代理预（销）售商品房，委托协议签订后，乙公司并协助甲公司为陈某等购房户办理了抵押贷款手续。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。请回答以下问题：

1．根据《城市房地产抵押管理办法》规定，甲公司以在建工程作抵押，其抵押合同还应当载明(    )等项内容。

A．《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号

B．已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额

C．已投入在建工程的工程款

D．尚未完成的工作量和工程量

2．甲公司与D建行的抵押关系，需要办理(    )手续方为有效。

A．签订抵押合同

B．办理公证

C．办理抵押登记

D．经房地产估价机构评估

答案：ACD

3．公司预售商品住宅，在申请《预售许可证》时除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供的文件有(    )。

A．建设工程规划许可证和施工许可证

B．投入建设资金达到工程建设总投资25％以上的证明

C．商品房预售方案和工程施工合同

D．商品房销售手册

4．在代理商品房预（销）售中，乙公司（)。

A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续

B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容

C．不得收取佣金以外的其他费用

D．不必向买受人出具商品房的有关证件

5．陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（)。

A．因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记

B．因为是预购，所以应当办理商品房预购抵押登记

C．由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人

D．抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估

6．按照现行政策，陈某购买商品房应交纳的税为（)。

A．契税

B．营业税

C．城建维护税

D．印花税

[答案]ABC,ACD,ABC,BC,AC,AD

[解析]1.解析：《城市房地产抵押管理办法》第二十八条以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。

2.解析：办理公证不是必备手续。

3.解析：商品房销售手册不是需要提供的文件。

4.解析：代理商品房预（销）售中，乙公司必须向买受人出具商品房的有关证件。

5.解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人

6.解析：按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳营业税、城建维护税。

83、 2003年11月，W市A县二级资质B房地产开发公司通过出让方式，在A县县城内，以265万元的出让金取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资600万元。随后，B房地产开发公司与C施工队签定了施工合同，合同价为250万元。建设中，B房地产开发公司为融通资金，一是通过在建工程贷款方式取得部分建设资金；二是B房地产开发公司向当地房地产管理部门提出了预售申请，并得到批准。之后，B房地产开发公司在报纸上刊登一则售楼广告，广告中称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”，张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格15万元。按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金2万元，并与B房地产开发公司签订了购房合同，合同工期为两年，并约定2005年2月交房。至2005年10月，该房仍未竣工。A县规划主管部门到现场检查中发现，该工程的部分住宅，未经规划批准，已更改为坡屋顶，B房地产开发公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。张某遂要求退房，让B房地产开发公司返还定金，赔偿损失。A县规划主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款10万元。B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。

1．按照规定，B房地产开发公司的注册资本最低应为(    ) 万元。

A、100

B、800

C．2000

D．5000

2.B房地产开发公司申领建筑施工许可证时，要求该项目应落实不少于(    ) 万元的项目建设资金。

A、75

B、90

C．120

D．150

3、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到(    )万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。

A、75

B、100

C．150

D．180

4．B房地产开发公司在报纸上刊登的售楼广告是(    )。

A．要约

B．要约邀请

C．承诺

D．邀请

[答案]C,A,C,B

[解析]1.解析：二级资质B房地产开发公司的注册资本最低应为2000万元。

2.解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。该项目合同工期为两年，工程合同价为250万元。250万元X30％=75万元。

3.解析：商品房预售应当符合的条件中，“按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。该项目计划总投资600万元。600万元×25％=150。

4.解析：售楼广告属于要约邀请。

84、 2003年11月，W市A县二级资质B房地产开发公司通过出让方式，在A县县城内，以265万元的出让金取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，该项目计划总投资600万元。随后，B房地产开发公司与C施工队签定了施工合同，合同价为250万元。建设中，B房地产开发公司为融通资金，一是通过在建工程贷款方式取得部分建设资金；二是B房地产开发公司向当地房地产管理部门提出了预售申请，并得到批准。之后，B房地产开发公司在报纸上刊登一则售楼广告，广告中称：“本公司首次独家举办销售让利活动，为你提供防盗门、地下车库、屋顶花园……”，张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格15万元。按照B房地产开发公司要求，张某交付购房定金2万元，并与B房地产开发公司签订了购房合同，合同工期为两年，并约定2005年2月交房。至2005年10月，该房仍未竣工。A县规划主管部门到现场检查中发现，该工程的部分住宅，未经规划批准，已更改为坡屋顶，B房地产开发公司已无法提供屋顶花园，并将房价上调。张某遂要求退房，让B房地产开发公司返还定金，赔偿损失。A县规划主管部门对其进行了行政处罚，决定罚款10万元。B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，申请了行政复议。

1．按照《担保法》规定，张某交付购房定金的数额不得超过(    )万元。

A、2

B、3

C．4

D．5

2、A县规划主管部门对B房地产开发公司所作罚款10万元，如果B房地产开发公司逾期（30天）不履行此行政处罚决定，A县规划主管部门可加处罚款(   )元。

A、3000

B、6000

C．9000

D、12000

3、B房地产开发公司对A县规划主管部门所作的行政处罚，应向(   )申请行政复议。

A、W市人民政府

B、W市规划主管部门

C．A县人民政府

D．A县规划主管部门

[答案]B,C,BC

[解析]1.解析：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20％这一比例为强制性规定，当事人不得违反。张某看到广告后，购买了该小区的住宅一套，该套商品房价格15万元。15万元×20％=3万元。

2.解析：如果行政相对人逾期不履行行政处罚决定，行政主体可采取下列措施：每日按罚款数额的3％加处罚款。10万元×3％×30天=9000元。

3.解析：对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，申请人可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。

 

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（责任编辑：中大编辑）

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