房地产经纪人

2011年房地产经纪人考试经典综合分析题

(九)

(2008)张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后，刘某向甲银行申请抵押贷款并获准，得到贷款40万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款l5万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，刘某便将该房屋出租给陈某，但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后，因炒股失败无力归还贷款，此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。

36.刘某购买房产的过程中，应当申请办理()登记。

A.房屋转移

B.房屋更正

C.房屋抵押

D.地役权

37.针对刘某受让张某房屋这一行为，当事人应缴纳的税种为()。

A.房产税

B.契税

C.城镇土地使用税

D.营业税

38.刘某在办理抵押房屋贷款过程中，正确的为()。

A.应签订书面抵押合同

B.刘某和甲、乙银行应办理变更登记

C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权

D.抵押权自抵押合同签订之日起成立

39.下列关于刘某将已抵押房屋出租的表述中，正确的为()。

A.在未征得甲、乙银行同意的情况下，刘某不能将已抵押的房屋出租

B.在抵押权实现后，刘某与陈某的租赁合同对受让人无约束力

C.在抵押权实现后，陈某如有损失，刘某应赔偿

D.甲、乙银行有权要求刘某让陈某搬出，但应赔偿陈某损失

40.债务履行期满后刘某无力归还贷款，则甲、乙银行有权()。

A.占用该抵押房屋

B.扣押该抵押房屋

C.与刘某协议变卖该抵押房屋

D.请求人民法院拍卖该抵押房屋

(九)

36.【答案】A

【解析】房屋所有权转移登记，因买卖、赠与、交换和继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。

37.【答案】BD

【解析】当事人应当缴纳契税和营业税。

38.【答案】AD

【解析】《城市房地产管理法》规定，房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押

登记，房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。抵押权自抵押权合同签订之日起成立。

39.【答案】ABD

【解析】抵押人未经抵押权人的同意的情况下，不能将已抵押的房屋出租，抵押人(刘某)未经过抵押权人(甲乙银行)同意将已抵押的房屋出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人(刘某)将出租房屋抵押的情况书面告知了承租人，抵押权实现造成承租人(陈某)的损失，由承租人(陈某)自己承担，抵押人(刘某)不承担赔偿责任，抵押权人有权要求抵押人让承租人搬出，但应赔偿承租人的损失。

40.【答案】CD

【解析】《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权

的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得优先受偿。

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（责任编辑：中大编辑）