房地产经纪人

保修期自商品住宅交付之日起计算。

关于存续期：原建设部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）。

目前，有不少商品房并不是在竣工之日就交付使用的，购房消费者的保修期就成了一个实际难题。《规定》对商品住宅各部位、部件保修内容及保修期进行了明确规定，2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》对具体项目的最低保修期限也明确规定。《规定》中质量保修是房地产开发企业对商品房买受人的保修期，保修期从交付之日起计。而《建设工程质量管理条例》中是建设工程承包单位向建设单位（房地产开发企业）的保修期，虽然两个保修内容的主体不一致，但保修的部位、部件是相同的。为此，2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》对商品房质量保修期进行了上述规定，使《规定》与《建设工程质量管理条例》紧密衔接起来，既更好地保护了商品房消费者的权益，也体现了法律、法规的严肃性。

《商品房销售管理办法》第三十二条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。第三十三条：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

该存续期是指《建设工程质量管理条例》中规定的建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期时间段。如《建设工程质量管理条例》规定的屋面渗漏的保修期为5年，自竣工之日算起；《规定》中确定的保修期为3年，自交付之日起计算；一套商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则房地产开发企业向购房者的质量保修期不得低于4年；但若竣工3年后交付使用，房地产开发企业向购房者的质量保修期则应不低于3年。

例题1：房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（  ）之日起计算。（2009年房地产估价师制度试题）

A．竣工              B．竣工验收     C．入住            D．交付

答案：D

解析：房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。

例题2：某商品住宅楼于2003年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至(    )。（2008年房地产经纪人制度试题）

A．2006年1月9日     B．2008年1月9日

C．2009年1月9日     D．2011年1月9日

答案：C

解析：保修期自商品住宅交付之日起计算。

例题3：下列关于商品房的表述中，正确的有(    )。（2007年房地产经纪人制度试题）

A．商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》

B．房地产开发企业对商品房的保修期自工程竣工验收合格之日起计算

C．因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人

D．商品房质量存在问题，严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持

E．房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门

答案：ACD

解析：商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

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（责任编辑：中大编辑）

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