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(二)能提升物业运行服务质量的设备更新
适用情况:设备更新之后,由于设备性能的提升而提高住户的满意度,从而提升物业租金收益(通过提高租金、提高入住率、减少租金拖欠等方式)的情况。
决策方法:比较更新和不更新两个方案下的年等额费用,以数值小的方案为优。
数据处理:将潜在租金损失作为正费用、可能增加的租金收入作为负费用。
例如,某出租写字楼的电梯已经明显老化,虽然能够正常运行,但能源费用、维护维修费用逐年增加,而且维修期间对住户的正常使用也产生了一定的影响,住户抱怨增加,支付租金的意愿下降,租约期满续约的可能性也下降。电梯的运行费用为20万元/年,可能导致的潜在租金损失为30万元/年,新电梯的更新购置成本为300万元,经济使用寿命为15年,年运行费用为15万元,电梯更新后不仅可以扭转可能的租金损失,而且还能比当前增加10万元/年的租金收入。
此题如果进行静态条件下的计算,则不更新条件下的等额年费用为20+30=50万元,采用更新方案下的年费用为300/15+15-10=25万元。据此可以选择更新设备方案。
应用:物业经营管理中,也会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题,例如屋顶的翻新、入口或大堂的改造、空间使用功能的调整等。此时面临的经济分析和决策问题是:不更新或大修,物业日常维护维修费用增加、收租能力下降;进行更新或大修,需要较多的初始投入,但物业日常维护维修费用下降、收租能力提高。此问题经济分析和决策的思路,与设备更新决策的第二种类型相似。
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