房地产估价师

期房价格的计算

1.期房价格的计算公式

期房价格=现房价格一预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。

2.补地价 (1)对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，公式为：

补地价=改变后的地价一改变前的地价

(2)对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率称为原容积率，则补地价的数额为：

补地价(单价)=现楼面地价×现容积率一原楼面地价×原容积率

补地价(总价)=补地价(单价)×土地总面积

(3)如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则公式为：

补地价(单价)=原楼面地价×(现容积率一原容积率)

或者

补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率-原容积率)

3.某种房地产在未来某一时间的供给量

供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

估价时点的原则

1.遵守合法原则应做到下列几点：

(1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权利证书、权利档案的记载或者合同约定(如租赁权)、以及其他合法权属证明材料为依据。

(2)在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。

(3)在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。

(4)在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

2.估价时点的原则

(1)估价时点原则要求房地产估价结果应是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

(2)估价时点原则的内容

估价通常只是评估某个特定时间的价值。这个特定时间既不是委托人也不是房地产估价师可以随意假定，必须根据估价目的来确定。

(3)估价目的是龙头，确定了估价目的，其他便可以根据估价目的来确定。

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（责任编辑：中大编辑）

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