房地产估价师

为了备考2013年房地产估价师考试，中大网校编辑根据最新房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产开发经营与管理》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习房地产估价师师考试要点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

十、房地产市场的周期循环(掌握)

(重要考点，每年都会以单选、多选、判断题型出现)

(一)房地产周期循环的原因

房地产周期循环的主要原因包括：

供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键;

市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞(Time-lag);

生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期;

政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制;

政治冲击，如社会政治动荡;

制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等;

生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。

(三)传统房地产周期理论的主要内容

传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。

根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。具体包括的阶段是：确认对新入住或使用空间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求，导致超额建筑;调节，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新入住或使用空间的需求，促使新建筑产生。

(四)分析房地产周期运动的新观念

上述传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下，是有效的。但是，众所周知，均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。

(五)房地产市场的自然周期

不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置)，尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段(图2-2)：

(六)房地产市场的投资周期

阶段空置率供给和需求增长率租金增长率变化

第一阶段↓始于市场周期的谷底，空置率达到峰值，空置率在整个阶段都大于长期平均空置率并逐渐减少。供给基本停止，供给增长率≈0下滑→稳定→小步上升

第二阶段↓空置率低于长期平均空置率并会达到空置率的最低点(需求增长率=供给增长率时)需求增长率>供给增长率;

达到周期峰值时，两者相等。快速上涨→上升

第三阶段↑空置率依旧低于长期平均空置率，但会逐渐增加，直到和之相近。需求增长率<供给增长率仍缓慢上升直至停止

第四阶段↑空置率继续增加，直到增加到最大值。供给高增长，需求低增长甚至负增长开始下滑，租金甚至只能维持物业运营费用

(七)房地产市场自然周期和投资周期之间的关系

投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。

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