房地产估价师

第四节 建立价格可比基础

选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

建立价格可比基础包括5个方面：(1)统一付款方式;(2)统一采用单价;(3)统一币种和货币单位;(4)统一面积内涵;(5)统一面积单位。

(一)统一付款方式

由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格会有所不同。估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。具体方法是货币的时间价值中的折现计算。

例4：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为5%。，则在其成交日期时一次付清的价格为：

上例中如果已知的不是月利率，而是：(1)年利率r，则计算中 的 就变为 ;(2)半年利率r，则计算中的( 就变为(1+r);(3)季度利率r，则计算中的 就变为 。

(二)统一采用单价

在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为楼面地价。在这种情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如：仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位。

在此还需要说明的是，有些可比实例适宜先进行某些修正后，再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。

(三)统一币种和货币单位

在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价时点时的市场汇价进行换算。

在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

(四)统一面积内涵

在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：

(五)统一面积单位

在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。它们之间的换算如下：

平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

平方米下的价格=公顷下的价格÷10000

平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764

平方米下的价格=坪下的价格×0.303

例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 ，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：

1.统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：

乙总价=15(万美元)

2.统一化为单价。则：

甲单价=764220÷200=3821.1(元人民币/平方米·建筑面积)

乙单价=150000÷2500=60(美元/平方英尺·使用面积)

3.统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币，则：

甲单价：3821.1(元人民币/平方米·建筑面积)

乙单价=60×8.3=498(元人民币/平方英尺·使用面积)

4.统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，则：

甲单价=3821.1(元人民币/平方米·建筑面积)

乙单价=498×0.75=373.5(元人民币/平方英尺·建筑面积)

5.统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米=10.764平方英尺，则：

甲单价=3821.1(元人民币/平方米·建筑面积)

乙单价=373.5×10.764=4020.4(元人民币/平方米·建筑面积)

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