房地产估价师

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新的房地产估价师考试大纲特别整理了房地产估价师考试科目《房地产基本制度与政策》历年考试的重点，以备迎接2013年房地产估价师考试。

房地产权属登记制度与政策

一、内容提要：

1、房地产权属档案管理

2、房地产测绘

二、考试目的和考试要求：

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产面积测算制度、政策理解、熟悉程度和应用能力。考试基本要求;

熟悉：房地产测绘的概念，房地产面积测算和共有建筑面积的分摊计算。

了解：房地产权属档案管理的作用、特点、业务管理的内容。

三、内容辅导：

本讲涉及有关的法律、法规：

1、《中华人民共和国房地产管理法》;

2、国务院《城市私有房屋管理条例》;

3、建设部令第99号《城市房屋权属登记管理办法》;

4、建设部技术规范《房产测量规范》;

5、建设部令国家测绘局第83号《房产测绘管理办法》;

6、建设部令第101号《城市房屋权属档案管理办法》。

第三节房地产权属档案管理

一、房地产权属档案管理的内容

房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等各种形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。

例题：房地产档案资料是由( )组成。

A、房地产平面图

B、房地产有关证明和文件

C.房地产卡片

D.地籍图

E、房地产权属账册

答案：ABCE

解析：地籍图不是房地产权属档案资料的组成部分。

1、房地产平面图

房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图.房地产平面图是由测绘专业人员按国家规定的房产测量规范、标准和程序勘测和绘制出反映城市房屋和上地的分布、占有、使用等方面情况的专用性图纸.房地产平面图包括房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分层分户平面图。

2、房地产有关证明和文件

有关证明文件是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等各种形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。以下文件材料属于房地产权属档案的归档范围：

(1)房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件。

(2)房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。

(3)房地产产权登记工作中形成的各种文件材料。

(4)反映和记载房地产权属状况的信息资料。

(5)其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。

3、房地产卡片

房地产卡片是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。它按房地产产籍地号(丘号)顺序，以—处房屋坐落中的每幢房屋为单位而填制的.

4、房地产登记簿册

房地产簿册是房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称。房地产产籍资料的各项内容应该是一致的，并应及时进行异动管理。

例题：房地产平面图包括( )。

A、房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图

B、房产分幅平面图

C.房产分丘平面图

D.地籍图

E、房屋分层分户平面图

答案：ABCE

解析：地籍图不是房地产平面图的组成部分。

二、房地产权属档案的特性

1、专业性

(1)权属档案是权属管理活动中形成的历史记录.权属管理是依照一定法规进行的，是任何其他部门所不能替代的。

(2)权属档案是专业性材料.房地产权属管理工作特别是权属登记工作，面广量大，政策性强，形成的档案材料专业性强。

(3)权属档案有专业管理方法。房地产管理部门在档案管理中形成了以图档卡为主要内容的权属档案。图是指房地产平面图,包括分丘图、分层分户图，反映权属范围，形象直观;档是指产权文字档案，反映产权的来龙去脉，详尽细致，真实可靠;卡是指房地产卡片包括录入电脑的房地产情况表，它概括了档案的内容，弥补了图的不足，反映产权简洁明白。三位一体，以地号(丘号)为中心，各有侧重，相辅相成。这种权属档案，适合产权管理的需要。

2、动态性

权属档案的动态性是权属档案最显著的特点。权属档案形成后，房地产权属和房地情况并不是固定不变的.目前，权属档案因产权变更引起异动的每年约有20%。随着产权人的变化、房屋现状的变更，权属档案体系中的图、档、卡、册必须作相应更改，档案目录甚至于档案材料要作动态注记，档案必须及时补充新材料，以确保档案的真实性、系统性和完整性。产权的动态性，使权属档案成为“活”档案.

3、真实性

真实性是权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

4、完整性

权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地结合，二是图、档结合。

(1)房地结合。房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。作为权属管理记录的房地产档案也应紧密结合，要确保土地和房屋档案的完整，不能人为地割裂房地产档案之间的有机联系。

(2)图档结合。房地产平面图上注记丘号(地号)，这种丘号，可当作为查找档案的索引.如果离开档案，则纯粹是毫无意义的几何线条，失去了它的产权含义，反之，档案离开图，产权范围则不明。只有图档结合，才能把产权真正反映清楚。

5、价值性

房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要地位。因此，权属档案属于财产档案

6、法律性

由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的权属档案，具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。

鉴于上述特点，特别是权属档案的专业性和动态性，表明权属档案应由房地产管理部门统一管理并单独进行保管.权属档案不宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆.

例题：( )是权属档案的生命。

A、动态性

B、专业性

C.真实性

D.完整性

答案：C

解析：真实性是权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。

三、房地产权属档案的作用(了解)

权属档案的凭证和参考作用，主要表现在以下几个方面：

1、登记发证

《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。登记发证工作中的一个中心环节，就是依据已有的权属档案确认产权。

2、交易评估

房地产交易实质是权利的转让。产权清楚，是交易的前提。为了公平、公正、科学地做好房地产估价工作，也必须利用房地产档案记录的不同时间、不同地点、不同类型的房屋交易价格建立数据库。这个数据库是利用市场比较法评估房地产价格不可缺少的工具。

3、房管政策

1985年，全国房屋普查档案，记载了每户居住状况、全市不同居住水平的户数、全市人均居住面积，为制定规划，分批解决城市住房困难户，提供了依据，同时也为确定城市房屋拆迁安置面积，提供参考数据.准确的数据，也是制定住房制度改革方案的依据之一。

4、落实政策

由于受“左”的影响，私人房产未按当时国家制定的政策进行了改造或接管，这部分房产需要落实政策。落实政策，必须历史有事实、档案有记载、政策有依据，产权才能落实。

5、司法仲裁

房屋拆建、买卖、继承的发生，不可避免会引起一些纠纷。要排解产权纠纷，房地产仲裁部门、司法部门都要查阅权属档案。

6、规划建设

房地产权属档案记录了每一处每一幢房屋的原始信息，如有房屋的产别、结构、层次、建成年份、实际用途、建筑面积等.

7、旧城改造

拆除旧房、建造新房，必然涉及产权。弄清拆迁范围内房地产情况，是拆迁的前提。及时提供房地产权属档案，可以加快拆迁进度。

8、史迹考证

权属档案记载了房地产沿革情况，一旦发现史迹，需要考察产权情况，必须查阅权属档案。

9、编史修志

太平盛世，编史修志。全国各地编写的房地志，引用了大量房地产档案史料，各地房地产档案中保存的明清以来历代房地产契纸，不仅为编史修志提供了丰富的材料，同时也为进一步研究各地几百年以来房地产发展史提供了宝贵的资料.

10 、房地征税

权属档案记载了每户每处房地产的面积、价值，可以作为税务部门开征房地税的计税依据.

例题：下列能表现权属档案的凭证和参考作用的是( )。

A、房产经纪

B、落实政策

C.旧城改造

D.编史修志

E、房地征税

答案：BCDE

解析：房产经纪，是不能表现权属档案的凭证和参考作用。

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（责任编辑：rhj）