房地产估价师

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六、确定规划设计方案并获得规划许可(熟悉)

确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发《规划意见书(选址)》、核发《建设用地规划许可证》、设计方案审批、和核发《建筑工程规划许可证》等四个方面的工作。

按照开发建设项目用地的国有建设用地使用权获取方式不同，房地产开发商需要办理的规划审批工作要求有一定差异。该差异主要体现在：以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，其项目选址阶段的《规划意见书(选址)》审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，已经作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定下来，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》，而不是像划拨土地开发项目的开发商那样，需要向政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，经政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积和允许建设范围后，核发《建设用地规划许可证》。

(一)开发项目选址、定点审批阶段

本阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

划拨用地开发项目的范围，主要包括非盈利性的城市基础设施、邮政、教育、科研、文化、医疗卫生、体育、住宅配套服务、农贸市场和社会福利设施建设项目。居住用地划拨的范围，主要涉及经济适用住房项目、廉租住房项目、大学生公寓、住宅合作社集资建房、危旧房改造区居民安置用房、利用自有土地建设的职工宿舍、征地区域农民自住住宅项目。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。

对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕。

需要进行开发项目选址和定点审批时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，开发建设单位或其主管部门的用地申请(须表述选址要求、拟建项目性质及有关情况)，拟建规划设计图(含主要技术经济指标)、开发项目意向位置的1：2000或1：500地形图及其他相关材料，向城乡规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城乡规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城乡规划管理部门审核后，由城乡规划管理部门下发《规划意见书(选址)》。

城乡规划管理部门在《规划意见书(选址)》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求(建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等);②居住建筑(含居住区、居住小区、居住组团)的公共服务设施配套建设指标;③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。

(二)《建设用地规划许可证》申领阶段

申领《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，《规划意见书(选址)》及附图复印件(招拍挂出让土地项目，由土地整理储备机构负责申报、提供)、国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及其相关文件(协议出让和招拍挂出让土地项目)、建设用地钉桩成果通知单、按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图等资料，向城乡规划管理部门提出申请。对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，还应该提交建设用地申请文件(须表述取得用地的有关情况)和土地整理储备机构《国有建设用地使用权出让成交确认书》。城乡规划管理部门对建设用地使用性质、建设用地及代征城市公共用地范围和面积审核确定后，颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。

对于划拨用地开发建设项目，开发商在取得《建设用地规划许可证》后，方可向政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

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