房地产估价师

3.拟定估价作业方案

(1)确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面进入搜集资料和实地查勘时有的放矢，避免不必要的无效劳动。

(2)拟调查搜集的资料及其来源渠道。

(3)据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期;便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定投入多少人力参加估价。

(4) 估价作业步骤和时间进度安排，主要是对往后要做的各项工作做出具体安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。

4.搜集估价所需资料

包括：政治、法律、经济(包括经济形势、产业政策)、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施、文化教育、风土人情、消费行为等方面的资料，以及房地产供求方面的资料，包括：不同地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。在供给量中应包括：已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。

搜集资料的渠道有：①委托人提供;②实地查勘获得;③询问有关知情人士;④查阅估价机构自己的资料库;④到政府有关部门查阅;⑤查阅有关报刊或登陆有关网站等。

5.实地查勘估价对象

实地查勘是估价人员亲自去估价对象现场，对委托人先前介绍或提供的估价对象的有关情况，以及事先收集的估价对象的坐落、面积、四至、用途、产权等资料，进行调查核实，同时亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查看估价对象的外观、内部状况(如建筑结构、设备、装修、维修养护等)，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周围环境、景观或临路状况的影像资料，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性等。

在实地查勘时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查勘房地产的业主陪同，估价人员要认真听取陪同人员的介绍，详细询问在估价中所需弄清楚的问题，并将有关情况和数据认真记录下来，形成“实地查勘记录”。

完成实地查勘后，实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”上签字认可，并注明实地查勘日期。

6.选定估价方法测算

估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型、估价方法的适用条件及所搜 集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。关于所搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法的采用不包括后一种情况。

估价方法选定后就是进行具体的测算。如何运用各种估价方法测算估价对象的价值，已在前面介绍各种估价方法时作了详细说明。

7.确定估价结果

用不同估价方法测算出的结果可能有所不同，这是很自然的。估价人员首先应比较、分析这些测算结果及之间的差异。当这些测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。

寻找导致较大差异的原因，可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查：①测算过程是否有误;②基础数据是否准确;③参数选取是否合理;④公式选用是否恰当;⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的;⑥是否符合估价原则。特别需要强调的是，估价中的每一个数字都应有来源依据。

在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价人员还应考虑一些不可量化的价格影响因素(由于影响房地产价格的因素众多，估价人员不能拘泥于用某些计算公式得出的结果，还需要依靠自己的专业经验及对房地产市场行情的理解来把握评估价值)，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确而充分地阐述调整的理由。

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