房地产估价师

2010 年 房地产估价师考试  案例与分析真题

二、单项选择题

1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D

三、指错题

1.致委托方函缺估价报告应用的有效期(或致委托方函缺估价报告使用期限)。

2.估价对象实物状况描述不全或不清;或缺估价对象土地实物状况;或建成时间未具体到月;或缺估价对象四至;或缺各估价对象分摊的土地面积。

3.估价对象权益状况描述不全;或缺他项权利限制情况;或缺租赁权情况;或缺是否优先受偿款情况。

4.价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。

5.结果报告的估价结果没有大写。

6.缺少风险提示(或说明)。

7.附件应放在技术报告之后。

8.客观毛租金收益(100元/㎡·月)确定有误。

9.租约期外租金构成内涵不清。

10.租约期外租金面积内涵不清。

11.租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则)。

12.租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入(或租赁期外有效毛收入中缺押金收益)。

13.租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。

14.空置率取2%的理由不充分。

15.等比递增计算中租约期外的折现期错误。(不应为5年，应为4年)

16.表4中的可比实例成交价未说明付款方式。

17.可比实例1与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。

18.可比实例与估价对象结构不同未作修正。

19.比较、修正项目不全：或缺少情况的修正;或缺少租赁期的比较和修正;或缺剩余收益年限(土地使用年限)的修正;或缺用途的比较修正;或缺交易日期(市场状况)的修正(或不修正的理由)。

20.距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。

21.表6中修正系数的表述形式错误。

22.表6中修正系数的确定缺乏理由或(具体指出)某个因素的取值缺乏理由。

23.表6中修正系数的确定未考虑各子因素权数的差异。

24.技术报告结果中未计算抵押价值;或未考虑法定优先受偿款。

25.比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。26.估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。

四、改错题

错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人(或××房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。

错误：自本报告估价时点起半年内有效。

改为：自本报告出具之日起半年内有效。

错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

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（责任编辑：中大编辑）