房地产估价师

三、房地产状况修正的思路和方法

房地产状况修正的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度;最后根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整;反之，则应做增价调整。

房地产状况修正的方法有百分率法、差额法和回归分析法。

采用百分率法进行房地产状况修正的一般公式为：

可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况修正系数=在估价对象房地产状况下的价格

采用差额法进行房地产状况修正的一般公式为：

可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况修正额=在估价对象房地产状况下的价格

在百分率法中，房地产状况修正系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为+R%;低时，为-R%)，则

(二)间接比较修正

间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率，参见表4—4。

上式位于分母的括号内应填写的数字，为可比实例房地产相对于标准房地产的得分;位于分子的括号内应填写的数字，为估价对象房地产相对于标准房地产的得分。

四、房地产状况修正应注意的问题

1.可比实例的房地产状况无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。可比实例的房地产状况，除期房交易外，一般是在其成交日期时的状况。

2.由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。即使某些因素相同，但对价格的影响程度也不一定相同。

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