房地产估价师

（11）还应注意以下几个问题。

1）成本法中开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建设成本。主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③商品房建筑安装工程费；④公共服务设施建设费；⑤其他工程费。这里要搞清哪几项归土地开发成本，哪几项归建筑物建造成本。

需要明确的是：上述成本组成内容中，①项一般情况下归属于土地开发成本，②项如果取得的房地产开发用地是熟地，只包含部分基础设施费，则部分属于土地开发成本，部分属于土地取得成本。如果全部包括基础设施建设费，②、③、④项是建筑物建造成本，⑤项应更多可归于建筑物建造成本中。

2）红线内市政费用应包括在建造成本中。

3）要记住不可预见费用的含义及具体包括内容。

4）勘察设计、前期工程费、基础设施建设费、不可预见费、红线内市政费，一般应包含在土地开发成本中并参与计息。

5）成本法利息的计算中，基础设施建设与场地拆迁费用是作为土地开发成本费用的。

6）对自用房地产用成本法估价中，要计算销售费税。

7）成本法评估在建工程，并不是“什么情况下都不用计销售费用和销售税费”，比如有预售时就有销售费用。

8）房地产重新购建价格包含销售税费和利润。

9）要理解“自有资金利息不计入利润，而计入成本”这句话。在房地产开发中，自有资金要求一是有利息回报，二是有利润回报，其中利息回报不能混同于利润回报，在成本法中，自有资金利息与借贷资金利息一样，都是积算价格的组成部分，换句话说，是要计入“成本”的。

10）功能过剩造成的损失是功能折旧，而经济折旧中由于外部的改善带来的价值提升，是属于是房地产价值的升值。

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（责任编辑：中大编辑）

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