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房地产估价师考试案例分析练习题
六、估价测算过程
评估思路：遵循合法原则，同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本;待估综合楼底层层高较高为5m，第二至第十二层层高为4m，第二至第十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至第十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
(一)地下室
采用成本法。
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标见表2。
表2重置价格构成表
| 序号 | 重置价格构成 | 单价（元） | 备注 |
| 一 | 土地使用权价值 | 地下室不计地价 | |
| 二 | 建筑物价值 | 1001.78 | 1+2+3+4+5-6 |
| 1 | 建筑物开发成本 | 972 | a+b+c |
| a | 建安工程造价 | 900 | 根据××市建设工程投贷估算指标。地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/㎡ |
| b | 勘察设计和前期工程费 | 54 | 包括勘察设计费.报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 |
| c | 开发过程中的费用 | 18 | 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% |
| 2 | 建筑物的管理费用 | 29.16 | 为建筑物开发成本的3% |
| 3 | 建筑物的投资利息 | 26.58 | （1+2）×利率×（开发周期/2），利率取5.31%，开发期为1年 |
| 4 | 建筑物的销售费用 | 100.77 | （1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55% |
| 5 | 建筑物的投资利润 | 50.06 | （1+2）×5%.开发利润取5% |
| 6 | 建筑物折旧 | 176.78 | （1+2+3+4+5）×折旧事，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% |
| 三 | 评估价格 | 1001.78 | 为土地使用权价值与建筑物价值之和 |
(3)计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/㎡。
(二)综合楼底层
1.收益法
(1)计算公式：V=A/R[1-1/(1+R)n]
式中V——收益法评估价格，
A——房地产年纯收益;
R——报酬率;
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表3。
表3收益价格计算表
| 序号 | 内容 | 数量 | 备注 |
| 一 | 年房地产总收益（元/㎡） | 215.00 | |
| 1 | 月租金（元/㎡） | 18.00 | 据调查周围房地产市场行情，待估底层层高约5m，该地区类似结构、层、带类似设备装修的工业厂房租金约为18元/（㎡·月） |
| 2 | 年房地产总收益（元/㎡） | 216.00 | |
| 二 | 年总费用（元/㎡） | 68.45 | |
| 1 | 维修费（元/㎡） | 4.32 | 指为保证房屋正常使甩每年需支付的售缮费用，按年房地产总收益的2%计 |
| 2 | 管理费（元/㎡） | 4.32 | 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用.接年房地产总收益的2%计 |
| 3 | 房产税（元/㎡） | 25.92 | 接年房地产总收益的12%计 |
| 4 | 营业税及附加（元/㎡） | 11.99 | 营业税为年房地产总收益的5%计F社会事业发展费按营业税的1%计，教育附加费按营业税的3%计；城建税按营业税的7%计.总计按年房地产总收益的5.55%计 |
| 5 | 保险费（元/㎡） | 3.00 | 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重量竹格的0.2%计，同类型房屋重量价格一般为1500元/㎡ |
| 6 | 租金损失费（元/㎡） | 18.00 | 指房屋在出租过程中遇到投有租出去的空置期，按1个月计算 |
| 7 | 租赁中介费（元/㎡） | 0.90 | 按月租金的5%计 |
