房地产估价师

2013年房地产估价师考试于10月12~13日开考，为帮助学员更好的参加考试，特整理房地产估价师考试科目（房地产估价案例与分析）相关试题，希望对您有所帮助！

四、 指出并改正下面估价报告片断中的错误.(本题10分.不得在试题上改，在答题处指出并改正.错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。)

某酒店土地总面积3000平方米，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计;总建筑面积10000平方米，共5层，每层建筑面积2000平方米;首层有500平方米建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率为80%;其余楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房价格为每天200元，年平均入住率为80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。

估价过程计算如下：

1，有效毛收入

=2000×100×12×80%+200×200×365×80%

=13，600，000(元)

2，总费用=200×200×365×40%

=5，840，000(元)

3，酒店总净收益=有效毛收入-总费用

=13，600，000-5，840，000

=7，760，000(元)

4，酒店土地净收益=10000×3000×8%

=2，400，000(万元)

5，酒店建筑物净收益=7，760，000-2，400，000

=5，360，000(元)

6，酒店建筑物价值= =63，114，957(元)

该酒店2001年10月8日的保险价值为63，114，957元。

问答题(共3题，每题10分)

(一)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?

(二)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?

3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?

(三)某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件;

2、该人的购房发票;

3、商品房预售许可证复印件;

4、其他市场资料。

问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全?

2、估价人员可否承诺按170万元进行估价?

3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

2013年房地产估价师考试案例分析练习题(1—5)

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（责任编辑：中大编辑）

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