房地产估价师

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估价结果报告

(一)估价委托人(略)

(二)估价机构

估价机构：广东××房地产评估咨询有限公司

住所：广州市××区××路××号××大厦××楼

法定代表人：×××

资质等级：一级

证书编号：建房估证字[2010]×X号

有效期限：2010年××月××日至2013年××月××日

(三)估价对象

1.估价对象范围

估价对象为位于广州××区××路××号的××在建商住大厦，大厦总高31层，地上在建商住楼已基本竣工，目前在装饰装修改造中。估价对象土地面积为2404m2，建筑面积为28238.8865m2。

2.估价对象基本状况

估价对象地下2层车库，地上31层，其中：1—5层为裙楼商业，6层为架空花园，7～30层为2幢住宅塔楼，第31层为设备层。估价对象总建筑面积为34486.9907m2，其中：塔楼建筑面积为22049.7608m2，裙楼建筑面积为8661.0895m2，地下室建筑面积为3776.1404mz。但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155.5828m2，回迁住宅建筑面积2515.9008m2，公建配套等其他建筑面积1576.6206m2。

估价对象土地性质为出让，土地用途为商住。1998年，原产权人广州市X×房地产实业发展有限公司以出让方式获得土地使用权，完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，约于2007年转让给广州××房地产有限公司，现使用权人为广州××房地产有限公司。估价对象未设立他项权。

3.土地基本状况

估价对象位于广州××区××路××号，东近××路、西至小巷、南至××后街、北至××路。近××路及××交汇处，均为双向4车道。土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，地上已建成31层物业，土地实际容积率为12. 37。

4.建筑物状况

估价对象建筑物大约于2005年基本完成主体工程，后停工至今，现处于装饰装修改造中，计划2010年6月建成并交付使用。整体建筑为框架剪力墙结构，裙楼首层和二层之间设有夹层，六层为架空层。首层和夹层总层高为5.7米，二层至五层为3.9米，六层约为2.7米，七层至二十六层为2.9米，二十七层至三十层为3米。

裙楼外墙面主要为大理石，首层部分墙面为落地钢化玻璃，塔楼外墙为条形砖，造型塔尖屋顶，整体为“退缩式”的塔形外观。地下车库为水泥砂浆地面，天花板和内墙刷乳胶漆，水电管线明装，安装自动喷淋和烟感系统。大堂外门为玻璃门，内部装修情况部分为：地面为抛光砖，内墙为石材，天花板为造型吊顶，安装吊灯;部分为：毛坯。二层至五层为毛坯状态。六层为空中花园。七层以上住宅地面为水泥砂浆找平，天花板和内墙刷乳胶漆，安装高级防盗入户门和双层中空玻璃铝合金窗。

商业裙楼设2部扶手梯、1部备直货梯，东西塔楼各设2部直行电梯。

(四)估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。

(五)估价时点

二O一O年一月十二日。

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（责任编辑：中大编辑）

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