房地产估价师

一、考试大纲
了解工程量计算的依据，建筑工程计量规则。熟悉设备及工、器具购置费用的构成，建筑安装工程费用的构成，工程建设其他费用的构成，预备费、建设期贷款利息与固定资产投资方向调节税。掌握工程项目的划分，工程造价的基本原理和方法，我国现行投资的构成和工程造价的构成，建筑面积的计算，工程建设定额的概念、分类和特点，工程造价的计价与控制。
二、重要考点
本章的重要考点内容包括：工程项目的划分，建设项目、工程项目、单位工程、分部工程、分项工程的含义。工程造价计价的基本原理和方法，对基本子项单位价格的确定有两种形式，即直接费单价和综合单价。工程造价控制的基本原理和方法，工程造价控制是全过程动态控制，工程建设各个阶段工程造价控制的主要方法（可行性研究、限额设计、价值工程）。现行投资的构成和工程造价的构成（建设项目投资包含固定资产投资和流动资产投资两部分。建设项目投资中的固定资产投资由设备及工、器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税构成）。设备及工、器具购置费用的构成，设备购置费由设备原价和设备运杂费构成。建筑安装工程费用的内容，我国建筑安装工程费用的构成。建设其他费用的构成，预备费、建设期贷款利息与固定资产投资方向调节税，涨价预备费的测算，建设期贷款利息的测算。工程量计算的依据，建筑面积概念、计算规则，计算全面积的范围，折算面积范围，不计算面积的范围。，土石方工程、桩基础工程、砌体工程、混凝土与钢筋混凝土工程、屋面及防水工程、脚手架工程、大型机械场外运输及组装拆卸费、建筑构配件等建筑工程量计量规则。工程建设定额的概念，工程建设定额的五大分类方法及具体分类，工程建设定额的特点。 建设项目决策，建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素。建设项目设计阶段工程造价的计价与控制，设计阶段影响工程造价的因素，设计方案评价原则，限额设计的含义，设计概算的含义，设计概算的内容，设计概算的编制方法，单位工程概算一般采用扩大单价法(概算定额编制法)进行编制，并以此作为控制该单位工程施工图预算的依据。，施工图预算的编制与审查，工程变更的含义、事项，工程索赔的概念、原因、分类，工程价款结算。
三、典型答疑
1、“对基本子项单位价格的确定有两种形式，即直接费单价和综合单价”中“基本子项单位”是什么？
答：“基本子项单位”应是基本子项单位价格，基本子项是指相对于整个工程来说，最基本的二级核算单位。
2、“国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价。在计算时，一般采用带有备件的原价”中“备件”是什么？
答：“备件”是备用配件，是与设备相配套的备用配件。
3、材料二次搬运费是什么意思？有没有一次搬运费的说法？
答：材料二次搬运费:指在施工现场发生的材料、成品及半成品的二次倒运费。一次搬运费含在直接费中。
4、什么叫山墙？
答：山墙是一座建筑物在屋檐以上的全部端头墙壁。
5、什么叫女儿墙？
答：女儿墙又称"压檐墙"。出现在天台边缘以及檐口以上的位置。主要起保护作用。多层建筑的女儿墙高一般在1.0－1.20m,。
6、什么是放坡？
答：放坡是在挖掘沟槽时，不可能四四方方地进行挖掘，沟槽的四周必须有一定的坡度，这就是放坡
7、放坡系数表中的各项数字如何使用？
答：如一、二类土壤，人工挖土，放坡起点1.20米，指沟槽的底面宽度1.20米，放坡宽度可为0.50米。
8、“技术层和检修通道内设有维护结构的办公室、值班室、储藏室等，层高在2.2米以上时，按其维护结构外围水平面积计算建筑面积” 。  请问是仅办公室、值班室、储藏室等计算面积，还是整个技术层、检修通道计算面积？ 
答：这里指的是 其中的办公室、值班室、储藏室等计算面积。
9、工程造价中的利润与计划利润有区别吗 ？
答：教材中的计 划 利 润 指按照国家有关规定,施工企业应取得的计入建筑安装工程造价中的利润。相对于计划利润而言，利润还包括实现利润和上交利润，这是计划利润所不能体现的。
10、墙脚护坡按墙中心线长度乘以外墙中心线至护坡边沿的宽度以面积计算。请详细解释“墙脚护坡按墙中心线长度乘以外墙中心线至护坡边沿的宽度”的含义？
答：对于这个问题，首先要搞清墙脚护坡的含义，墙脚护坡是指保护房屋墙脚的一种建造设置。其面积＝外墙中心线长度X外墙中心线至护坡边沿的宽度。 [Page]
11、什么是冷巷？ 
答：冷巷是指既长又窄又黑暗的通道。
12、什么是骑楼？、
答：骑楼是指楼房与楼房之间，跨人行道而建，在马路边相互联接形成自由步行的长廊，这就是近代典型的商业建筑，骑楼一般分楼顶、楼身、骑楼底三部分。
13、什么是骑街楼？
答：骑街楼是指在小街道两边的房屋的顶部连续在一起而建成的楼房。
14、“利用吊脚做架空层”，如何理解? 
答：利用吊脚做架空层，主要是山区、丘陵地区斜坡地建造房屋时，利用吊脚做架空层。所谓利用吊脚,做架空层，是指斜坡地建造房屋时，一般者都要从斜坡的低处建造立柱，从立柱顶部至斜坡的高处，搭建成房屋的“地面”，这时“地面”以下、立柱以内就是架空层。

15、什么是吊脚?
答：是指在斜坡上建造房屋时，用于支撑房屋的立柱材料。
16、建筑面积计算规则中，计算全面积的范围包括哪些？
答：计算全面积的范围：1)单层建筑物应按一层建筑面积计算，多层建筑物应按各层建筑面积的总和计算。2)地下室、半地下室、地下商店(仓库、车间)、地下车站、地下泳池、地下指挥部等(包括相应永久性顶盖的出人口)建筑面积，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙以外的通风竖井、外墙以外的通风防潮层及其保护墙)外围水平面积计算建筑面积。3)建于坡地的建筑物吊脚架空层、深基础下架空层，设计加以利用时，有围护结构且层高在2．2m以上的部位，按该部位的水平面积计算建筑面积。4)建筑物内的门厅、大厅，按一层建筑面积计算。门厅、大厅内设有回廊时，应按其水平投影面积计算建筑面积。5)建筑物内的夹层、插层，应按其层高在2．2m以上的部位计算建筑面积。6)技术层和检修通道内设有围护结构的办公室、值班室、储藏室等，层高在2．2m以上时，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。7)室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯，应按建筑物的自然层计算建筑面积。8)室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按首层面积计算建筑面积。9)设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积；没有结构层的，按一层计算建筑面积。10)有围扩结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积分层计算建筑面积。11)坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2．2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积。12)建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、眺望间、落地厨窗、阳台等，应按其围护面积计算建筑面积。13)建筑物间有围护结构的架空走廊，层高在2．2m以上的按围护结构外围水平面积计算建筑面积。14)建筑物内的变形缝，应按其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑物建筑面积计算。
17、建筑面积计算规则中，折算面积范围包括哪些？
答：折算面积范围： 1)坡屋顶内的场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高在1．2m至2．2m的部位，应按该部位水平面积的一半计算建筑面积。2)建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等，应按其顶盖水平投影面积一半计算建筑面积。3)有永久性顶盖的室外楼梯，应按其依附的建筑物自然层数的水平投影面积的一半计算建筑面积。4)雨篷的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2．1m时，应按其水平投影面积的一半计算建筑面积。5)有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平面积的一半计算建筑面积。6)相邻建筑物是有顶盖无围护结构的架空走廊，应按其顶盖水平面积的一半计算建筑面积。7)有顶盖无围护结构的场馆看台，应按其顶盖水平面积的一半计算建筑面积。
 18、建筑面积计算规则中，不计算面积的范围包括哪些？
答：不计算面积的范围：1)层高小于2．2m的楼层或部位。2)属于道路组成部分的穿过建筑物的通道(骑楼、过街楼的底层)吊脚架空层、架至走廊、檐廊。3)设计不利用，或作为技术层，或层高小于2．2m的深基础架空层、吊脚架空层。4)利用地下室设置的消防水池。5)建筑物内操作平台、上料平台，安装箱和罐体的平台。6)单层建筑物内分隔单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景天桥、挑台。7)建筑物内的技术层和检修通道(不论其层高如何)。8)设计不利用或净高小于1．2m的坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间。9)突出外墙的勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块面、装饰性幕墙、门斗、宽度在2．1m及以下的雨篷、空调室外机搁板(箱)、构件、配件以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等。10)用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。11)无永久性顶盖的场馆看台、室外楼梯、架空走廊、露台等。12)屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等。13)临时、活动、简易的建筑物。14)独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、地下人防通道、地铁隧道等建筑物。15)建筑物与建筑物之间的与建筑物不相连的变形缝。 [Page]
19、建标[2003]206号《建筑安装工程费用项目组成》有哪些新调整？
答：为了适应工程计价改革工作的需要，按照国家有关法律、法规，并参照国际惯例，在总结建设部、中国人民建设银行《关于调整建筑安装工程费用项目组成的若干规定》（建标[1993]894号）执行情况的基础上，二○○三年十月十五日，建设部、财政部花共同制定了《建筑安装工程费用项目组成》。《费用项目组成》调整的主要内容：（一）

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