房地产估价师

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2011年房地产估价师考试教材的相关重点， 小编特 编辑汇总了2011年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

参考答案

一、单项选择题 01.D　02.A　03.D　04.A　05.B

06.B　07.A　08.C　09.A　10.B

11.C　12.A　13.C　14.B　15.A

16.B　17.D　18.B　19.A　20.A

21.A　22.A　23.B　24.B　25.C

26.A　27.C　28.A　29.C　30.D

31.B　32.B　33.B　34.A　35.A

二、多项选择题

1.ABC　2.ABC　3.ABC　4.BD　5.AB

6.AB　7.ABCD　8.ACDE　9.BCDE　10.AB

11.ABD　12.ABCD　13.ABCD　14.CDE　15.ABCD

三、判断题

01.√　02.×　03.×　04.√　05.×

06.√　07.×　08.×　09.√　10.×

11.√　12.√　13.×　14.√　15.√

四、计算题

1.购买商铺总投资：18000×60=1080000元

购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资)：1080000×30%=324000元

购买商铺的贷款额(P)：1080000×70%=756000元

抵押贷款年还本付息额：i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年

A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

=756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元

净经营收入(利用现金回报率)：(净经营收入-年还本付息额)/首付款=12%

所以：净经营收入=首付款×12%+年还本付息额

=324000×12%+106693.99=145573.99元

有效毛租金收入=潜在毛租金收入=净经营收入+经营费用=145573.99+毛租金收入×25%

则：毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元

最低月租金单价=毛租金收入，(可出租面积×12个月)

=194098.65/(60×12)=269.58元/m2

2.(1)现金流入现值：

a.租金收入现值：

A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

=150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765万元

b.转售收入现值：χ/(1+12%)10

(2)现金流出现值：

a.定金：5×(1+12%)=5.6万元

b.追加首付款：11.5万元

c.贷款偿还：总房价：50×1.1=55万元

贷款额(P)：55-(5+11.5)=38.5万元

年还本付息额：A=Pi/[1-(1+i)-n]

=38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555万元

折现值：P=A/i×[1-(1+i)-n]

=5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598

d.出租成本：A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507万元

装修费用：6×(1+12%)-10=1.9318万元

(3)转售单价：

令净现值为0，则有：54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

因此，χ=35.9216万元

转售单价为：35.9216/50=0.7184万元/m2

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（责任编辑：中大编辑）