房地产估价师

8.撰写估价报告

8.1估价报告的概念

估价人员在确定了最终的估价结果之后，应当撰写估价报告。估价报告可视为估价机构提供给委托人的“产品”，它是在完成估价后给委托人的正式答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告，也是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件。

估价报告质量的高低，除了取决于估价结果的准确性、估价方法选用的正确性、参数选取的合理性，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质量。

前者可以说是估价报告的内在质量，后者可以说是估价报告的外在质量，两者不可偏废。

8.2估价报告的形式

估价报告的形式分为书面报告和口头报告(如专家证词)。书面报告按照其格式，又可分为叙述式报告和表格式报告。对于成片或成批多宗房地产的同时估价且单宗房地产的价值较低时，估价报告可以采用表格的形式，如旧城区居民房屋拆迁估价或成批房地产处置估价。居民预购商品住宅的抵押估价报告，也可以采用表格的形式。

叙述式报告能使估价人员有机会充分论证和解释其分析、意见和结论，使估价结果更具有说服力。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。所以，叙述式报告是最普遍、最完整的估价报告形式。

无论是书面报告和口头报告，叙述式报告和表格式报告，都只是表现形式的不同，对它们的基本要求是相同的。下面主要以叙述式报告来说明估价报告的有关要求和内容。

8.3对估价报告的总要求

估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。具体来说应做到下列几点：

(1)全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，使估价报告使用者能够合理理解估价结果。

(2)公正性和客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。

(3)准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

(4)概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

(5)估价报告的纸张、封面设计、排版、装订应有较好的质量，尽量做到图文并茂。

8.4估价报告的组成和内容

一份完整的估价报告通常由8个部分组成：①封面;②目录;③致委托人函;④估价师声明;⑤估价的假设和限制条件;⑥估价结果报告;⑦估价技术报告;⑧附件。

8.4.1封面

封面的内容一般包括下列几项：

(1)标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。

(2)估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。

(3)委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。其中，委托人为单位的，为单位全称;委托人为个人的，为其姓名。

(4)估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。

(5)估价作业期。说明该估价项目估价的起止年、月、日，即决定受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。

(6)估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于归档和今后的统计、查找等。

8.4.2目录

目录中通常按前后次序列出估价报告的各个组成部分的名称、副标题及其对应的页码，以使委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其感兴趣的内容。

8.4.3致委托人函

致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项：

(1)致函对象。这是指委托人的名称或者姓名。

(2)致函正文。说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告应用有效期(是指使用估价报告不得超过的时间界限，从估价报告出具日期起计算。估价报告应用有效期最长不宜超过一年，可以是半年或三个月。估价报告应用有效期的表达形式为：自本估价报告出具之日起多长时间内有效;或者：自本估价报告出具之日起至未来某个年、月、日止。估价报告应用有效期不同于估价责任期。如果估价报告在其有效期内得到使用，则估价责任期应是无限期的;如果估价报告超过了其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期)。另外，通常说明随此函附交一份(或多份)估价报告。

(3)致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该估价项目的估价师签名、盖章。

(4)致函日期。这是指致函时的年、月、日，也即正式出具估价报告的日期——估价报告出具日期。

8.4.4估价师声明

在估价报告中应包含一份由所有参加该估价项目的估价师签字、盖章的声明。该声明告知委托人和估价报告使用者，估价师是以客观公正的方式进行估价的，同时它对签字的估价师也是一种警示。估价师声明通常包括下列内容：

我保证，在我的知识和能力的最佳范围内：

(1)估价报告中对事实的陈述，是真实、完整和准确的。

(2)估价报告中的分析、意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。

(3)我与估价报告中的估价对象没有任何(或有已载明的)利益关系;对与该估价对象相关的各方当事人没有任何(或有已载明的)偏见，也没有任何(或有已载明的)个人利害关系。

(4)我是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

(5)我已对(或没有对)估价报告中的估价对象进行了实地查勘(如果不止一人签署该估价报告，应清楚地列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名和没有对估价对象进行实地查勘的估价人员的姓名)。

(6)我在该估价项目中没有得到他人的重要专业帮助(如果有例外，应说明提供了重要专业帮助者的姓名、专业背景及其所提供的重要专业帮助的内容)。

(7)其他需要声明的事项。

8.4.5估价的假设和限制条件

估价的假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。例如，说明没有进行面积测量，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的。

在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避风险、保护估价机构和估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者。

8.4.6估价结果报告

估价结果报告应简明扼要地说明下列内容：

(1)委托人(包括名称或者姓名、地址、电话等)。

(2)估价机构(包括名称或者姓名、地址、电话等)。

(3)估价人员(列出所有参加该估价项目的估价人员的姓名及其执业资格、从业执业或专业技术职务等，以及在该估价项目中的角色，并由本人签名、盖章)。

(4)估价目的。

(5)估价时点。

(6)估价对象。

(7)评估价值定义(说明估价所采用的价值标准或价值内涵，如公开市场价值)。

(8)估价依据(说明估价所依据的法律、法规、政策和标准、规范，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)。

(9)估价原则。

(10)估价方法。

(11)估价结果。

(12)估价作业期。

(13)估价报告应用有效期。

(14)其他说明。

8.4.7估价技术报告

估价技术报告一般包括下列内容：

(1)详细介绍估价对象的区位、实物和权益状况。

(2)详细分析影响估价对象价值的各种因素。

(3)详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。

(4)详细说明估价的测算过程、参数选取等。

(5)详细说明估价结果及其确定的理由。

8.4.8附件

把可能会打断叙述部分的一些重要资料放人附件中。附件通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境、景观的图片，土地形状图，建筑平面图，建筑物外观和内部状况的图片，估价对象的权属证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价机构和估价人员的资格证明、专业经历和业绩等。

8.5估价报告文本的外形尺寸

估价报告文本的外形尺寸应当统一，如统一采用国际标准A4型(长×宽为297%× 210%)。

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