房地产估价师

第一节   拍  卖  概  述 
例题1：拍卖活动中主要涉及的当事人包括(   )。
A、拍卖人    B、委托人     C．竞买人     D．买受人
答案：ABCD
解析：拍卖活动中主要涉及拍卖人、委托人、竞买人和买受人这几方当事人。
例题2：下列关于拍卖与普通商品交易的区别，说法正确的是(   ) 。
A．普通交易中当事人只有两方      B．拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人(买受人)，三方缺一不可    C．普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价     D．被拍卖商品的出售价格由买卖双方协商定价    E、被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价
答案：ABCE
解析：拍卖与普通商品交易的区别中，从交易的当事人来看，普通交易中当事人只有两方，即卖方和买方。而拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人(买受人)，三方缺一不可。从商品的形成价格上比较，普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价，而拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价。
例题3：下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是(   ) 。
A．拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是，委托人向买受人转让财产或财产权利的关系     B．招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作    C．拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金     D．招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳
答案：D
解析：拍卖与投标招标的区别表现在，行为目的上的区别。拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是，委托人向买受人转让财产或财产权利的关系。而招标投标则不同，多数情况下，招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作。拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金；而招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。因此，是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志。
例题4（判断）：《拍卖法》规定拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。（  ）
答案：对
解析：《拍卖法》规定拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。
例题5（判断）：《拍卖法》规定的拍卖标的范围是：依法可以处分的物品或财产权利。即包括动产、不动产，不包括无形资产。 (    )
答案：错
解析：《拍卖法》规定的拍卖标的范围是：依法可以处分的物品或财产权利。即包括动产、不动产和无形资产。
例题6：拍卖的基本原则包括(   )。
A、公开原则   B、保留价原则     C．公正原则   
D．公平原则   E、诚实信用原则
答案：ACDE
解析：拍卖的基本原则包括公开原则、公平原则、公正原则、 诚实信用原则，保留价原则不是拍卖的基本原则。
例题7：从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为 (   )。
A、允许流通物               B、限制流通物     
C．特殊流通物（人民币）     D．禁止流通物
答案：ABD
解析：从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为允许流通物、限制流通物和禁止流通物。禁止流通物指法律明令禁止流通的物品。禁止流通的物品不能作为拍卖标的。限制流通物指流通范围或程度受一定限制的物品。限制流通物可以作为定向拍卖的标的物。除禁止流通物和限制流通物外，大部分物品属于允许流通物，允许流通物是最常见的拍卖标的。
例题8：增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为(   )。
A、人工式拍卖    B、电子式拍卖     C．无声拍卖     
D．有声拍卖      E、现场拍卖
答案：CD
解析：增价拍卖根据竞买人报价方式不同，可分为无声拍卖和有声拍卖。 [Page]
例题9：(   )是指民事法律关系当事人(如公民或组织)根据本身意愿将其所有的特定标的物的拍卖。
A． 强制拍卖     B．任意拍卖    C．动产拍卖      D．不动产拍卖   
答案：B
解析：强制拍卖是指国家有关机关依照法律的规定，将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。任意拍卖是指民事法律关系当事人(如公民或组织)根据本身意愿将其所有的特定标的物的拍卖。动产拍卖是指以动产为拍卖标的的拍卖。不动产拍卖是指以不动产为拍卖标的的拍卖。 
例题10： (   )是指拍卖前设立最低售价的拍卖，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。
A．有保留价拍卖     B．一次性拍卖    
C．再拍卖           D．无保留价拍卖
答案：A
解析：有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖，竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。无保留价拍卖是指拍卖前不设立最低售价或保留价的拍卖，竞买人的最高竞价一经产生就可以成交。一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序就拍定的拍卖。再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。  

例题11（判断）：强制拍卖必须以生效的法律文书如判决书、处罚决定书等为依据。（  ）
答案：对
解析：强制拍卖的主体一方是国家机关，可由特定的国家机关自行拍卖，也可委托拍卖机构拍卖，目的在于清偿债务。强制拍卖必须以生效的法律文书如判决书、处罚决定书等为依据。
例题12（判断）：再拍卖是指必须经过一次以上拍卖程序才拍定的拍卖。(    )
答案：错
解析：一次性拍卖是指只经过一次拍卖程序就拍定的拍卖，再拍卖是指必须经过两次以上拍卖程序才拍定的拍卖。
 
第二节  拍  卖  规  则
 
例题13（判断）：竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。（  ）
答案：对
解析：我国《拍卖法》第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。” 
例题14（判断）：价高者得规则仅约束拍卖人(    )
答案：错
解析：价高者得的效力范围：价高者得规则约束竞买人。价高者得规则约束拍卖人。只能按价高者得规则行事，确认竞买人报价中的最高价作为成交价格。价高者得规则约束委托人。拍卖人按规则与最高应价者成交时，委托人无权提出任何异议。
例题15：下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是(   ) 。
A．保留价是并非拍卖的必备条件      B．保留价是拍卖的必备条件    C．委托人拥有保留价的确定权      D．拍卖人拥有保留价的确定权    E、保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情
答案：ACE
解析：保留价是并非拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况也是经常发生的。委托人拥有保留价的确定权，委托人拥有保留价的确定权并不排斥拍卖人、估价人员等在确定保留价时参与意见。保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情，其中包括，如果拍卖邀请公证人参与证明拍卖活动的合法性，公证人亦有权知晓保密的保留价。
例题16（判断）：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。（  ）
答案：对
解析：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有。保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前1～2天内送达拍卖人。在此情形下，拍卖人不得拒绝保留价的更改，但可以拒绝拍卖委托。
例题17（判断）：保留价的效力中，当最高应价低于保留价时，最高应价是有效的。 (    )
答案：错 
解析：保留价的效力范围包括：当最高应价低于保留价时，最高应价无效，拍卖人在此情况下如出售拍卖标的，该行为无效。因此给委托人及竞买人造成的损失，应当由拍卖人承担。
例题18：下列关于瑕疵请求规则的效力范围，说法不正确的是(   ) 。
A．瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的      B．委托人必须受瑕疵请求规则的制约    C．拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提      D．拍卖人的责任以委托人的告知为前提
答案：D
解析：瑕疵请求权主要是针对拍卖人和委托人的，除他们有正当理由对抗瑕疵请求权外，必须按此规则收回拍品并赔偿损失。委托人必须受瑕疵请求规则的制约。委托人是拍卖标的的所有权人或处分权人

（责任编辑：）