房地产估价师

2013年房地产估价师考试于10月12~13日开考，为帮助学员更好的参加考试，特整理房地产估价师考试科目（房地产估价案例与分析）相关试题，希望对您有所帮助！

表二)。

可比实例与估价对象abc估价对象

房地产状况

区域因素商服繁华程度20212020

交通条件21212320

环境景观10101010

公共服务配套10101010

发展规划10101010

基础设施10101010

文件娱乐10101010

街道条件10101010

合计101102103100

土地利用程度20202020

临路状况20202020

设施设备10101010

装修状况10101010

平面布置1212910

建筑 结构10101010

楼栋朝向10101010

面积大小、形状1010810

合计10210297100

2.6比较修正计算

市场法修正计算表

表三

可比实例成交价格

(元/平米)交易情况

修正

交易日期

调整区域因素

调整

个别因素

调整比准价格

(元/平米)

a3100100/100100/100100/101100/1023009

b3100100/100100/100100/102100/1022980

c2960100/100100/100100/103100/972963

从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：

(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2)

2.7预计开发完成后的总价值

估价对象规划总 建筑 面积为47799.8m2,其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2.故估价对象预计建成后的总价值为：

2984×39820.80=11882.53

3.继建开发成本的测算

估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇注 工程 ，第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。

3.1续建建筑安装工程费

根据××市 造价 管理 站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号，钢混高层住宅楼本期建安 造价 指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m2，一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2，电梯及安装增加值为50元/m2，则续建工程成本为：

24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95

3.2室外道路管网及绿化等工程费

根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2,

则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：

30×23667.00=71.00(万元)

3.3估价对象的续建成本合计

4917.95+71.00=4988.95(万元)

4、 管理 费用

主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。

4988.95×3%==149.67(万元)

5、销售税费

包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。

11882.53×8%=950.60(万元)

6、开发利润

××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：

4988.95×15%=748.34(万元)

7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费

主要包含契税及印花税等，为：

在建工程价值×4.1%

8、运用假设开发法的测算结果

假设开发法的测算结果为：

(11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)

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（责任编辑：中大编辑）