为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2011年房地产估价师考试教材的相关重点， 小编特 编辑汇总了2011年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场结进行估价，然后，综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
1.年有效毛收入估算 估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计1000m2全部用于出租，除少量单元外均已带南京租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)。估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月，(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积波及系数占总建筑面积的比率为20%押金为每平方米建筑面积100元，押金年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/(月/个)，出租率100%，故：
年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%
=2211.60万元。
2.年运营费用估算
(1)年维修费。根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2(确定依据及过程略)，故：
年维修费=1500×3800×2%=114.00万元
(2)年管理费。年管理费按年租金的3%计，故：
年管理费=2211.6×3%=66.35万元
(3)年保险费。估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：
年保险费=1500×38000×0.3%=17.10万元
(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育附加为租金收入的5.5%，则：
年房产税和两税一费=2211.6×(12%+5.5)=387.03万元
(5)年土地使用税。根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：
年土地使用税=5×5000=2.50万元.
(6)年运营费用合计：
年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98万元
3.年净收益估算
年净收益=年有效毛收入-年运营费用=2211.60-586.98=1624.62万元
4.确定适当的报酬率通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬为7.5%(具体过程略)。
5.求取收益价格预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年限为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：
V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26万元
故运用收益法的估价结果为20170.26万元。
(二)市场法估价测算过程
1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。
|
项目 |
可比实例A |
可比实例B |
可比实例C |
估价对象 |
|
坐落 |
××路××号 |
××路××号 |
××路×× |
××路××号 |
|
用途 |
××写字楼 |
××写字楼 |
××写字楼 |
××写学楼 |
|
交易情况 |
协议 |
拍卖 |
招标 |
协议 |
|
交易日期 |
2003年12月10日 |
2004年2月10日 |
2004年4月10日 |
2004年10月10日 |
|
成交价格 |
6300 |
6750 |
6760 |
|
|
地上建筑层数 |
26 |
28 |
30 |
30 |
|
个别因素（综合） |
一般 |
一般 |
一般 |
一般 |
|
付款方式 |
一次性付款 |
一次性付款 |
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