房地产估价师

单项选择题

1 、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 2 12 万元和 7 7 万元，此后分别逐年递增

2 2 %和 1 1 %，该类房地产的报酬率为 8 8 %，该房地产的价格为( 　 )万元。

A、100

B、77

C、63

D、42

2 、某宗房地产的收益期限为 5 35 年，通过预测得到其未来 3 3 年的净收益分别为 8 18 万元、9 19 万元、3 23 万元，从未来第 4 4 年起，每年净收益为 5 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8 8 %，则该房地产的收益价格最接近( 　 )万元。

A、276

B、283

C、284

D、291

3 、某写字楼持有 5 5 年后出售，持有期内年均有效毛收入为 0 400 万元，运营费用率为 30 %，预计5 年后出售时总价为 0 6000 万元，销售税费为售价的 6 6 %，无风险报酬率为 6 6 %，风险报酬率为无风险报酬率的 25 %。该写字楼目前的价格为( 　 )万元。

A、5061.44

B、5546.94

C、5562.96

D、6772.85

4 、报酬率的表达式为( 　 )。

A、投资回报/所投入的资本

B、投资回收/所投入的资本

C、(投资回报+投资回收)/所投入的资本

D、(投资回收-投资回报)/所投入的资本

5 、有效毛收入乘数是类似房地产的( 　 )除以其年有效毛收入所得的倍数。

A、价格

B、租金

C、潜在毛收入

D、净收益

6 、( 　 )是求取房地价值时采用的资本化率。

A、土地资本化率

B、建筑物资本化率

C、综合资本化率

D、房地产资本化率

7 、某商品住宅总价为 8 98 万元，首付款为 30 %，其余为抵押贷款，贷款期限为 5 15 年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为 7.5 %，自有资金资本化率为 8 8 %。则其综合资本化率为( 　 )。

A、7.65%

B、8.75%

C、9.42%

D、10.19%

8 、某出租的房地产的年租金收入为 0 10 万元，年出租总费用为 1 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元，成新率为 80 %。已知土地资本化率为 6 6 %，建筑物资本化率为 8 8 %。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( 　 )万元。

A、43

B、112.5

C、123.3

D、150

9 、有一宗房地产总价为 0 100 万元，综合资本化率为 7 7 %，土地资本化率为 6 6 %，建筑物资本化率 为 8 8 %，则该宗房地产的土地收益为( 　 )万元(收益可视为无限年)。

A、3

B、4

C、5

D、6

10 、建筑物净收益=( 　 ) × 建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A、建筑物重置价

B、建筑物价值

C、土地价格

D、房地产价格

答案

1、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了

每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按

一定比率递增无限年公式 V=A/(Y-g)求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增

的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/(8%-2%)-

7/(8%-1%)=100 万元。参见教材 P226。

2、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：

V=18/(1+8%)+19/(1+8%) 2 +23/(1+8%) 3 +25×[1-1/(1+8%) 35-3 ]/[8%×(1+8%) 3 ]

=278.15(万元)，选项中最接近的值为选项 A。参见教材 P229。

3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。报酬率=6%+6%×25%=7.5%,该写字楼

目前的价格为：V=6000×(1-6%)/1.075 5 +400×0.7/0.075×(1-1.075 -5 )=5061.44。参见教材 P231。

4、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报/所投入资本。参见教材 P247。

5、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有

效毛收入所得的倍数。参见教材 P253。

6、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。参

见教材 P257。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数 RM 为：

R M =Y M ×(1+ Y M ) n /【(1+ Y M ) n -1】={7.5%/12×(1+ 7.5%/12) 15×12 /【(1+ 7.5%/12) 15×12 -1】}

×12=11.12%，R O =M×R M +(1-M)R E =70%×11.12%+30%×8%=10.19%。参见教材 P259。

8、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益=100×80%×0.08=6.4(万元)，土地的

净收益=10-1-6.4=2.6(万元)，土地的价格=2.6/6%=43.33(万元)，该宗房地产的现值=

建筑物的现值+土地价格=100×80%+43.33=123.3(万元)。参见教材 P262。

9、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是收益法总结。该宗房地产的净收益为：

V=A/Y，A=100×7%=7(万元)，设土地的净收益为 A L ，建筑物的净收益为 7-A L ，则

A L /6%+(7-A L )/8%=100，AL=3(万元)。参见教材 P264。

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是收益法总结。根据公式，得到建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本

化率。参见教材 P264

编辑推荐：

注册房估师考试各章节精华考点及试题

2018年房估备考七点注意决定你的考试成绩

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页