房地产估价师

长期趋势法的作用

长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：

①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等;

②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整;

③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力;

④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

以比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力为例，利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，如图10-1，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨(或下降)的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。

图10-1　两宗或两类房地产价格发展趋势比较

如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强;反之，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越弱。在图10-1中，从2003年至2010年这段时间来看，房地产B的价格高于房地产A的价格;到了2010年，两者的价格水平达到一致;而2010年以后，房地产A的价格超过了房地产B的价格。由此可知：房地产价格上涨(或下降)趋势的强弱，与房地产目前的价格高低无关。

目前价格高的房地产，其价格上涨趋势可能较缓慢，而价格低的房地产，其价格上涨趋势可能较强劲。例如，城乡结合部的房地产因交通、环境、公共配套设施等的完善，其价格通常比已发展成熟的市中心区的房地产价格上涨得快。但也不排除价格高的房地产可能因外来投资增加等需求的拉动，而具有更强劲的上涨趋势。

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