房地产估价师

第十章　长期趋势法及其运用

一、单项选择题

1、长期趋势法适用的对象是(　)。

A、价格有明显季节波动的房地产

B、价格无明显季节波动的房地产

C、价格无明显变动的房地产

D、价格有明显变动的房地产

2、下列有关长期趋势法描述错误的是(　)。

A、长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的

B、拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断越准确

C、长期趋势难以消除房地产价格的短期波动和意外变动

D、长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产

3、某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是(　)。

A、平均发展速度法

B、平均增减量法

C、数学曲线拟合法

D、中位数法

4、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y = a + bX 中的常数a、 b的因素应是(　)。

A、房地产的历史价格资料

B、房地产的现时价格资料

C、房地产的未来价格资料

D、房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

5、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2、4887元/m2、5037元/m2、5192元/m2。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为(　)元/m2。

A、5362

B、5374

C、5532

D、5702

6、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用(　)预测房地产的未来价格。

A、数学曲线拟合法

B、平均增减量法

C、平均发展速度法

D、移动平均法

7、运用指数修匀法进行预测的关键是(　)。

A、确定本期的实际值

B、确定本期的预测值

C、确定预测对象

D、确定修匀常数的值

二、多项选择题

1、运用长期趋势法估价的一般步骤有(　)。

A、搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别

B、整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图

C、观察、分析时间序列，得出一定的模式

D、以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格

E、对未来的价格进行分析和预测

2、某类房地产2007 ～2011 年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有(　)。

A、房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的

B、各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同

C、2010 年的价格趋势值为 6900 元/㎡

D、2011 年的价格趋势值为 7253 元/㎡

E、2012 年的价格趋势值为 7634 元/㎡

3、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于(　)等。

A、收益法中预测未来的租金

B、比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C、填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D、比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力

E、成本法中确定房地产的重新购建价格

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是长期趋势法适用的估价对象。长期趋势法适用的估价对象是价格无明显季节波动的房地产。参见教材P346。

【该题针对“长期趋势法适用的估价对象”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是长期趋势法估价需要具备的条件。长期趋势可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动。参见教材P346。

【该题针对“长期趋势法估价需要具备的条件”知识点进行考核】

3、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。参见教材P346。

【该题针对“数学曲线拟合法”知识点进行考核】

4、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是数学曲线拟合法。运用直线趋势法预测，a=∑Y/n,b=∑XY/∑X2，由计算公式可知，a、b是由房地产的历史价格资料决定的。参见教材P346。

【该题针对“数学曲线拟合法”知识点进行考核】

5、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是平均增减量法。d=(5192-4682)/3=170(元/m2)，预测该地区商品住宅2010年的价格为：V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。参见教材P349。

【该题针对“平均增减量法”知识点进行考核】

6、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是平均增减量法。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P349。

【该题针对“平均增减量法”知识点进行考核】

7、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是指数修匀法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常数的值。参见教材P354。

【该题针对“指数修匀法”知识点进行考核】

二、多项选择题

1、

【正确答案】 ABCD

【答案解析】

本题考查的是长期趋势法估价的操作步骤。运用长期趋势法进行价格预测，一般分为4个步骤：①搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实;②整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图;③观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式;④以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格。参见教材P346。

【该题针对“长期趋势法估价的操作步骤”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 ABE

【答案解析】

本题考查的是平均增减量法。2010年的价格趋势：d=(6489-5734)/2=377.5元/㎡;V2010=5734+377.5×3=6866.5元/㎡;2011年的价格趋势：d=(6870-5734)/3=378.67元/㎡，V2011=5743+378.67×4=7248.67;2012年的价格趋势：d=(7254-5734)/4=380元/㎡;V2012=5734+380×5=7634元/㎡。参见教材P349。

【该题针对“平均增减量法”知识点进行考核】

3、

【正确答案】 ACD

【答案解析】

本题考查的是长期趋势法的作用。“比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整”和“成本法中确定房地产的重新购建价格”不用长期趋势法。参见教材P354。

【该题针对“长期趋势法的作用”知识点进行考核】

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