房地产估价师

第八章　成本法及其运用

一、单项选择题

1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是(　)。

A、某酒店

B、公园

C、某住宅

D、某娱乐厅

2、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为(　)万元，最高为(　)万元。

A、30，60

B、30，80

C、60，100

D、80，100

3、成本法中一般不计息的项目是(　)。

A、土地取得成本

B、销售费用

C、建设成本

D、销售税费

4、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于(　)。

A、6.37%

B、6.12%

C、6.02%

D、6%

5、成本法中开发利润是指该类房地产项目在正常条件下开发商所能获得的(　)利润。

A、期望

B、实际

C、平均

D、主观

6、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，销售税费为300元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后地价为(　) 元/㎡。

A、1840

B、3300

C、3000

D、2840

7、某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡;建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(　)元/㎡。

A、300

B、200

C、700

D、1000

8、在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，(　)主要用于检验其他方法的测算结果。

A、单位比较法

B、分部分项法

C、工料测量法

D、指数调整法

9、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(　)。

A、经济折旧

B、功能折旧

C、物质折旧

D、设备折旧

10、某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄(　)。

A、等于25年

B、小于25年

C、大于25年

D、可能等于也可能大于25年

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是成本法适用的估价对象。如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。参见教材P271。

【该题针对“成本法适用的估价对象”知识点进行考核】

2、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是土地取得成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元。参见教材P274。

【该题针对“土地取得成本”知识点进行考核】

3、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是投资利息。销售税费一般不计算利息。参见教材P278。

【该题针对“投资利息”知识点进行考核】

4、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是投资利息。计算公式：i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。参见教材P280。

【该题针对“投资利息”知识点进行考核】

5、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是开发利润。开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的平均利润。参见教材P282。

【该题针对“开发利润”知识点进行考核】

6、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。参见教材P284。

【该题针对“适用于新开发建设的房地产的基本公式”知识点进行考核】

7、

【正确答案】 A

【答案解析】

本题考查的是重新购建价格的求取思路。该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。参见教材P288。

【该题针对“重新购建价格的求取思路”知识点进行考核】

8、

【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。参见教材P294。

【该题针对“建筑物重新购建价格的求取方法”知识点进行考核】

9、

【正确答案】 C

【答案解析】

本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。参见教材P295。

【该题针对“建筑物折旧的含义和原因”知识点进行考核】

10、

【正确答案】 B

【答案解析】

本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄。参见教材P297。

【该题针对“建筑物折旧的求取方法”知识点进行考核】

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