房地产估价师

多项选择题

1、最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括(　)。

A、法律上允许

B、技术上先进

C、经济上可行

D、价值最大化

E、成本上最低

【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查最高最佳利用原则。最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括：(1)法律上允许;(2)技术上可能;(3)经济上可行;(4)价值最大化。参见教材P166。

2、在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括下列(　)。

A、付款方式

B、融资条件

C、交易税费负担

D、交易目的

E、业主资质

【正确答案】 ABCD

【答案解析】 本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括：交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、交易税费负担、融资条件、交易目的。参见教材P177。

3、根据房地产估价的合法原则，不得抵押的财产包括(　)。

A、土地所有权

B、耕地、宅基地

C、学校、幼儿园

D、私人诊所

E、社会团体的教育设施

【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查的是合法原则。选项D属于私人所有权，非公立医院。参见教材P158。

4、房地产状况调整的方法，不包括下列(　)。

A、直接比较法

B、直观比较法

C、总价调整法

D、成本调整法

E、百分比调整法

【正确答案】 BD

【答案解析】 本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整;②总价调整、单价调整;③金额调整、百分比调整;④加法调整、乘法调整。参见教材P198。

5、运用收益法估价的操作步骤，分为下列(　)。

A、在直接比较或间接比较法中，选择合适的估价方法

B、测算收益期或持有期

C、测算未来收益

D、确定直接化率或间接化率

E、计算收益价值

【正确答案】 BCE

【答案解析】 本题考查的是收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤： ①选择具体估价方法，即选择报酬资本化法还是选择直接资本化法; ②估计收益期或持有期; ③测算未来收益; ④确定报酬率或资本化率、收益乘数;⑤计算收益价值。参见教材P216。

判断题

1、人口的机械增长是指在一定时间内出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数和死亡人数的净差值。(　)

对

错

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是人口数量。人口的自然增长是指在一定时间内出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数和死亡人数的净差值。参见教材P136。

2、从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，故不必做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。(　)

对

错

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。参见教材P156。

8、如果估价对象带有债权债务的，将财产范围统一到不带债权债务的房地产范围时，公式为：不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格+债权-债务。(　)

对

错

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是统一财产范围。不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务。参见教材P183。

3、资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。(　)

对

错

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P214。

4、若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。(　)

对

错

【正确答案】 错

【答案解析】 本题考查的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。参见教材P252。

5、评估市场价值时采用的应视与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。(　)

对

错

【正确答案】 对

【答案解析】 本题考查的是市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。评估市场价值时采用的应视与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率。参见教材P98。

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