房地产估价师

单项选择题

1、(　)是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A、投资房地产企业债券

B、房地产置业投资

C、投资房地产投资信托基金

D、住房抵押贷款证券化

2、甲、乙物业2016年10月的价值均为1100万元。预计2017年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是(　)。

A、甲物业投资风险大

B、乙物业投资风险大

C、甲、乙物业的投资风险相同

D、难以判断甲、乙物业的投资风险大小

3、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是(　)。

A、周期风险

B、比较风险

C、资本价值风险

D、时间风险

4、(　)是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

A、市场供求风险

B、通货膨胀风险

C、利率风险

D、或然损失风险

5、2010年我国调高了购房首付，使许多房地产投资者在销售物业实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的(　)。

A、周期风险

B、系统风险

C、政策风险

D、变现风险

6、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是(　)。

A、未来运营费风险

B、收益现金流风险

C、资本价值风险

D、时间风险

17、租约调整时可能会引起争议而诉诸法律所带来的风险属于(　)。

A、收益现金流风险

B、资本价值风险

C、比较风险

D、未来运营费用风险

8、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是(　)。

A、收益现金流风险

B、未来运营费用风险

C、资本价值风险

D、时间风险

9、资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临(　)。

A、利率风险

B、收益现金流风险

C、未来运营费用风险

D、资本价值风险

10、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以(　)作为其投资对象。

A、刚刚竣工的收益性物业

B、进入稳定期的优质收益性物业

C、未进入稳定期的收益性物业

D、机会型房地产投资

答案

单选题

1、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。参见教材P13。

2、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资风险的概念。第一步：计算两物业的期望值(加权平均值)，甲物业的期望值=1200×50%+1000×50%=1100，乙物业的期望值=1300×50%+900×50%=1100。第二步：计算两物业的标准差，

3、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。参见教材P18～21。

4、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。参见教材P18。

5、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的系统风险。政策风险：政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、金融政策、住房政策、价格政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。参见教材P20。

6、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。参见教材P21。

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A，收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险;选项B，资本价值风险指即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化;选项D是物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险，包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租约调整时可能会引起争议而诉诸于法律)。参见教材P21～22。

8、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。参见教材P21。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。参见教材P22。

10、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收入为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收益性物业。参见教材P23。

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