房地产估价师

第一章　房地产估价概论

一、单项选择题

1、与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点不包括下列(　)。

A、由专业估价机构和估价人员完成

B、提供的是专业意见

C、具有参考性

D、实行有偿服务

2、下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是(　)。

A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人

B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项

C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础

D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础

3、下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是(　)。

A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用

B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确

C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等

D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上

4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、朝向之间进行分配，属于(　)业务。

A、价值分配

B、提升评估

C、价值减损评估

D、相关经济损失评估

5、下列房地产估价相关活动中，属于传统房地产价值或价格评估业务范畴的是(　)。

A、改变房产用途评估

B、房地产投资价值评估

C、因环境污染导致的房地产价值减损评估

D、城市房屋征收中的停业损失评估

6、评估因城乡规划修改带来的区位因素恶化，造成的房地产价值的影响，属于(　)业务。

A、价值评估业务

B、价值分配

C、相关经济损失评估

D、价值减损评估

7、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是(　)。

A、为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B、为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D、为房地产开发企业在建设用地使用权出让中确定投标报价提供参考

8、房地产估价的本质，是评估房地产的(　)。

A、价值

B、价格

C、成本

D、造价

9、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是(　)。

A、模拟房地产市场定价

B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

10、下列有关房地产估价的表述正确的是(　)。

A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任

B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任

C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任

D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任

11、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处(　)的罚款。

A、1万元以上3万元以下

B、3万元以上5万元以下

C、5万元以上10万元以下

D、5万元以上20万元以下

12、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是(　)。

A、±5%

B、±10%

C、±15%

D、±20%

13、下列(　)不属于鉴证性估价应当遵循的原则。

A、独立

B、客观

C、公正

D、牟利

14、(　)一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。

A、实际成交价格

B、评估价值

C、评估价格

D、真实价值

15、关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。

A、房地产估价难免会有误差

B、房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

C、不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

D、可通过严格履行估价程序来减小估价误差

16、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是(　)。

A、估价对象的真实价格

B、估价对象的实际成交价格

C、估价对象的重置价格

D、合格估价师的重新估价结果

17、经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是(　)。

A、商品质量参差不齐，方便实现商品筛选

B、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的

C、销售者需要实现总效用最大化

D、商品可以转让，且具有不可移动性

18、下列选项中，通常情况下房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括(　)。

A、抵押价值评估

B、贷款项目评价

C、抵押率测算

D、为抵押权人提供风险提示

19、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的(　)。

A、再次抵押估价

B、抵押期间估价

C、抵押房地产处置估价

D、续贷抵押估价

20、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是(　)。

A、不超过100万元

B、不超过80万元

C、不超过20万元

D、在20～80万元

答案部分

一、单项选择题

1、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点包括：(1)由专业估价机构和估价人员完成;(2)提供的是专业意见;(3)具有公信力;(4)实行有偿服务;(5)承担法律责任。参见教材P2。

2、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。选项D错误，房地产估价的“测算”是“判断”的基础。参见教材P2～3。

3、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。选项B错误，相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P3～4。

4、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各个楼幢、单元、楼层、朝向、户型之间进行分配属于房地产价格和价值分配业务。参见教材P4。

5、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值和价格评估业务(包括为了各种需要，对各种房地产的各种价值和价格进行评估)，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价格和价值分配业务;(2)房地产价值提升评估业务;(3)房地产价值减损评估业务;(4)相关经济损失评估业务;(5)房地产咨询业务。参见教材P4～5。

6、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。城乡规划修编会导致房地产区位因素变化，如果是恶化的话，会存在房地产价值的减损。可以通过评估求得。选项C会有一定的干扰，相关经济损失，注意“相关”，指由房地产被征收、损害及修复过程中造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估等。参见教材P4～5

7、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价(或称为公证性估价、证据性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价(或称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。

8、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。参见教材P6。

9、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。参见教材P7。

10、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。在鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P7。

11、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产估价评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。参见教材P8～9。

12、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围是±10%，有时放宽到±15%。对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超过了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。参见教材P9。

13、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。鉴证性估价应当“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。参见教材P9。

14、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格。参见教材P10。

15、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。因真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，一是实际成交价格，二是合格的估价师的重新估价结果。参见教材P10。

16、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。参见教材P10。

17、

【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买;选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的;选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。参见教材P12。

18、

【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。在抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。参见教材P17。

19、

【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。再次抵押估价，《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”参见教材P17。

20、

【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查的是房地产抵押的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100-80=20。参见教材P17。

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